Immer wieder Schönheitsreparaturen

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Steht in einem Mietvertrag, dass der Mieter bei einem Auszug die Mieträume in sauberem und renoviertem Zustand zurückgeben muss, ist eine solche Klausel unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 27.01.2017, 65 S 338/16).

Die Klausel ist nach der vorgenannten Entscheidung deshalb unwirksam, weil diese den Eindruck erweckt, der Mieter müsse ungeachtet des tatsächlichen Zustandes der Wohnung immer renovieren. Die Formulierung „in renoviertem Zustand“ lässt keine andere Interpretation zu.

Des Weiteren ist zu beachten, dass beispielsweise die formularmäßige Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter zwar zulässig ist, sofern keine starre Fristen für den Zeitpunkt der Renovierung genannt wird. Wird dann jedoch zusätzlich noch eine Endrenovierung verlangt, sind beide Klauseln aufgrund des sogenannten „Summierungseffektes“ unwirksam, da diese Gesamtregelung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt (so schon BGH im Urteil vom 14.05.2003, VIII ZR 308/02). Insoweit schuldet der Mieter daher – wenn beide Klauseln im Mietvertrag vorhanden sind – weder die Durchführung laufender Schönheitsreparaturen noch eine Endrenovierung.

Nur der Vollständigkeit halber sei auch erwähnt, dass der Bundesgerichtshof auch die in vielen Mietverträgen enthaltenen Quotenabgeltungsklauseln für unwirksam erklärt hat (BGH INR 2015, 268).

Endrenovierungen werden vom Mieter daher nur dann geschuldet, wenn diese Individualrechtlich und nicht in allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart worden sind.

Für eine Individualvereinbarung genügt allerdings nicht, dass im Mietvertrag handschriftlich ergänzt wird, der Mieter muss beim Auszug die Wohnung renovieren. Eine Individualvereinbarung liegt nur dann vor, wenn beide Parteien darüber verhandelt haben und der Mieter auch einen entsprechenden Handlungsspielraum gehabt hat und nicht nur die Möglichkeit hatte, dieser Vereinbarung zustimmen zu müssen.

Satellitenschüssel nach wie vor immer wieder ein Streitthema

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Nach wie vor beschäftigen die Rechtsprechung Streitigkeiten über das Anbringen von sogenannten Satellitenschüsseln.

Grundsätzlich ist hierbei davon auszugehen, dass das Informationsbedürfnis des Mieters im Vordergrund steht. Diesem muss es ermöglicht werden, dass er Heimatsender seines Herkunftlandes auch empfangen kann.

Insoweit besteht inzwischen durch die sogenannten Breitbandkabelanschlüsse häufig ausreichender Zugang zu Programmen aus den jeweiligen Heimatländern.

Keine Rolle spielt hierbei, dass möglicherweise diese zusätzlichen Sender kostenpflichtig sind. Hauptkriterium ist, dass diese empfangbar sind.

Bringt der Mieter insoweit eine eigene Satellitenschlüssel an, obwohl mietvertraglich geregelt ist, dass dies ohne Genehmigung des Vermieters nicht erfolgen darf, hat der Vermieter einen Anspruch auf Beseitigung (Amtsgericht Frankenthal, Urteil vom 21.07.2016 – 3 a C 183/16).

Die Rechtsprechung berücksichtigt insoweit auch zunehmend, dass zahlreiche ausländische Informationssendungen ohne größere Schwierigkeiten heutzutage auch über das Internet empfangbar sind (vgl. Bundesgerichtshof, Beschluss vom 14.05.2013, VIII ZR 268/12), so dass ein Informationsbedürfnis des Mieters nicht ohne weiteres nur über einen Kabelanschluss erfolgen muss.

Bei einer Eigenbedarfskündigung muss eine ernsthafte Nutzungsabsicht bestehen

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Der Vermieter kann eine Wohnung des Mieters nur wegen berechtigtem Interesse kündigen. Eines der Hauptgründe ist bekanntermaßen der Eigenbedarf für die Nutzung von sich selbst oder einem Familienangehörigen.

Grundsätzlich ist eine solche Kündigung nur dann zulässig, wenn eine ernsthafte Nutzungsabsicht besteht. Eine sogenannte „Vorratskündigung“, das heißt, dass ein Nutzungswunsch der betreffenden Person erst möglicherweise zu einem späteren Zeitpunkt eintritt, ist nicht zulässig. Das heißt, es muss konkret ein Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung bestehen (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 11.10.2016, VIII ZR 300/15). Dieser Eigenbedarf muss auch bis zum Ablauf der Kündigungsfrist bestehen. Besteht daher zum Zeitpunkt der Kündigung der Kündigung noch gar kein absehbarer Nutzungswunsch der betreffenden Person, ist diese Kündigung unzulässig. Eine sogenannte Vorratskündigung für einen späteren Zeitraum ist daher nicht möglich. Kommt es zu einer solchen Kündigung, d.h es wird wegen Eigenbedarfs gekündigt, ohne dass dann die betreffende Person zeitnahe die gekündigte Wohnung auch nutzt, macht sich der Vermieter wegen einer vorgeschobenen Kündigung schadensersatzpflichtig.

Kündigung aus wichtigem Grund nur innerhalb angemessener Frist möglich?

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Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Problematik befasst, ob eine Kündigung auch noch möglich ist, wenn wegen eines länger zurückliegenden Rückstandes fristlos gekündigt wird.

In dem entschiedenen Fall (Urteil vom 13.07.2016, VIII ZR 296/15) war der Mietrückstand vor sieben Monaten eingetreten. § 314 Abs. 3 BGB regelt insoweit im allgemeinen Teil des Bürgerlichen Gesetzbuches, dass der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen könne, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.

Die Anwendung dieser Vorschrift hat der Bundesgerichtshof jedoch abgelehnt. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs ist im Wohnraummietrecht die Frist der vorgenannten Vorschrift auf Kündigungen, die im Mietrecht nach der Vorschriften der §§ 543 und 569 BGB durchgeführt werden, nicht anwendbar. Bereits die Wortauslegung von § 543 BGB spreche gegen eine Anwendung. Diese Vorschrift enthalte keine zeitliche Beschränkung für den Ausspruch der Kündigung. Auch wird in dieser Vorschrift nicht auf § 314 Abs. 3 BGB verwiesen. Die Regelungen sind spezielle Regelungen im Mietrecht, die den allgemeinen Bestimmungen vorgehen. Im Ergebnis kann daher auch gekündigt werden, wenn der Mietrückstand länger zurückliegt. Es muss nicht „sofort“ reagiert werden.

Ist eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei unverschuldeter Notlage wirksam?

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Grundsätzlich kann ein Vermieter ein Mietverhältnis kündigen, wenn ein Zahlungsrückstand von mehr als zwei Monatsmieten aufgelaufen ist. Diese fristlose Kündigung kann der Mieter jedoch zur Unwirksamkeit bringen, in dem er innerhalb der gesetzlichen Schonfrist die Miete ausgleicht.

Gemäß § 569 Abs. 3 Ziff. 2 BGB wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches sämtliche rückständigen Mieten ersetzt bekommt. Dies gilt allerdings nur dann nicht, wenn bereits schon innerhalb von zwei Jahren eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgesprochen wurde und diese dann auf Grund Ausgleich der rückständigen Mieten unwirksam geworden ist. Sehr häufig kündigen die Vermieter jedoch zusätzlich ordentlich nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, nämlich wegen erheblicher schuldhafter Vertragspflichtverletzung.

Die ordentlichen Kündigung wird durch die Nachzahlung der offenen Mieten grundsätzlich nicht unwirksam.

Die ordentlichen Kündigung setzt allerdings voraus, dass der Mieter schuldhaft gegen seine vertraglichen Pflichten verstößt. In einem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall (Urteil vom 20.07.2016, VIII ZR 238/15) hat sich der Mieter darauf berufen, dass er wegen ungerechtfertigter Vollstreckungsmaßnahmen der Finanzbehörden unverschuldet in eine schwierige Liquiditätssituation geraten sei. Der Mieter berief sich daher auf eine unverschuldete Notlage.

Der Bundesgerichtshof musste darüber entscheiden, ob der Mieter tatsächlich schuldhaft seine Miete nicht bezahlen konnte. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung die Kündigung für rechtswirksam erachtet und an den Entlastungsbeweis für den Mieter hohe Anforderungen gestellt. Er verlangte konkrete Angaben zur tatsächlichen Höhe der Steuerschätzung, die Erläuterung der Gründe für das Zustandekommen der Steuerschätzung sowie die Darlegung der Umstände der Beiträge.

In der Praxis bedeutet das, dass der Mieter grundsätzlich in der Darlegungspflicht ist, warum er die Miete unverschuldet nicht bezahlen konnte.

In den meisten Fällen wird dies den Mietern nicht gelingen.

Immer wieder Streit um Kosten für Rauchwarnmelder

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Die Rechtsprechung hat sich immer wieder damit zu beschäftigen, welche Kosten für das Anbringen von Rauchwarnmeldern auf den Mieter umlegbar sind.

Die Rechtsprechung urteilt nach wie vor uneinheitlich.

Das Landgericht Hagen hat in einem Urteil vom 04.03.2016 – 1 S 198/15 entschieden, dass die Kosten für die Wartung von Rauchmeldern sonstige Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung seien und damit grundsätzlich auf den Mieter umlegbar.

Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern würden allerdings keine umlegbaren Betriebskosten darstellen, da diese Kosten anstelle von Anschaffungskosten treten, für die der Vermieter verantwortlich ist und dessen Kosten er zu übernehmen habe.

Das Landgericht hat insoweit entschieden, dass die Kosten der Überprüfung auf den Mieter umlegbar sind im Sinne des § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung, da es sich bei der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung des Mietobjekts handele, die regelmäßig anfielen, deshalb seien diese Kosten als Betriebskosten einzuordnen.

Es ist darauf hinzuweisen, dass das Landgericht Magdeburg dies anders entschieden hat, weshalb auch die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen wurde. Voraussetzung für die Umlegung auf die Mieter ist weiterhin, dass die Wartungskosten im Mietvertrag als umlegbar ausgeführt sind. Zumindest muss eine Regelung enthalten sein, dass neu hinzukommende Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, da sonst eine Abwälzung auf den Mieter mangels vertraglicher Regelung nicht möglich ist.

Das Umlegen von Kosten für die Rauchmelder bleibt daher weiterhin auch der Einzelfallprüfung durch die Gerichte vorbehalten.

Vorzeitige Rückgabe der Mietsache als Mietvertragsaufhebung?

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In der Praxis kommt es des öfteren vor, dass man seine Mietsache bereits vor Beendigung der eigentlichen Kündigungsfrist zurückgegeben wird, da der Mieter bereits früher eine andere Wohnung beziehen kann.

Hierbei stellt sich die Frage, ob in der vorzeitigen Rückgabe der Wohnung und der Wohnungsabgabe durch den Vermieter mit der gleichzeitigen Übergabe sämtlicher Schlüssel ein konkludenter Mietaufhebungsvertrag zu sehen ist.

Das Landgericht Wuppertal hat dies in einer Entscheidung vom 05.11.2015 -Az.: 9 S 69/15- abgelehnt. Das Gericht hat lediglich in der Schlüsselrückgabe und der Wohnungsabnahme noch keine Aufhebung des Mietvertrages gesehen. Nach Auffassung des Gerichtes müssten dazu noch weitere Umstände vorliegen, dass der Mieter beispielsweise zum Ausdruck bringt, dass damit das Mietverhältnis auch endgültig beendet sei bzw. dass er keine weiteren Mietansprüche mehr stellt. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn der Vermieter gleichzeitig auch die Rückgabe der Kaution anbietet. Sind keine solche Umstände festzustellen, ist das Mietverhältnis noch nicht beendet, sondert dieses endet dann mit dem Ablauf der regulären Kündigungsfrist. Für den Mieter bedeutet dies, dass er auch die Miete bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zu bezahlen hat und nicht nur anteilsmäßig bis zur Rückgabe der Wohnung.

Sollten die Parteien tatsächlich beabsichtigen, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, beispielsweise dann mit Rückgabe der Mietsache, ist es sinnvoll, dies schriftlich zu fixieren.

Keine Verpflichtung für laufende Schönheitsreparaturen, wenn der Mieter anfänglich renoviert hat

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Ein Mieter übernimmt eine Wohnung im unrenovierten Zustand und führt die Reparaturen durch. Ist er dann auch noch verpflichtet, laufende Schönheitsreparaturen durchzuführen ?
Das Landgericht Berlin hat in einem Urteil vom 09.09.2016 -Az. 63 S 216/14- entschieden, dass der Mieter in diesem Falle nicht verpflichtet ist, die weiteren laufenden Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Der Mieter hatte für die anfängliche Renovierung eine Vergütung von seinerzeit damals 200,00 DM erhalten. Das Gericht hat insoweit entschieden, dass die formularmäßige Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam ist, wenn die Wohnung dem Mieter bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig überlassen wird und kein angemessener Ausgleich für die Renovierung erfolgt.

Andererseits kann jedoch daraus geschlossen werden, dass dann, wenn für die Übernahme der Anfangsrenovierung eine angemessene Vergütung durch den Vermieter an den Mieter geleistet wird, dann die Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen möglich sein soll.

Allerdings hat das Gericht offen gelassen, ab welchem Betrag denn eine Ausgleichsvergütung als angemessen angesehen werden kann.

Hierzu wird es möglicherweise weitere Entscheidungen geben.

Farbanstrich an der Außenseite der Außentüre darf nicht geändert werden

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Immer wieder gibt es Probleme wegen der Farbgestaltung der Mietwohnung. Hierzu gibt es folgende Grundsätze:

Grundsätzlich hat der Mieter innerhalb seines Wohnbereichs ein farbliches Gestaltungsrecht. Der Vermieter darf ihm nicht vorschreiben, wie er seine Räume innen gestalten will. So sind auch bunte Wände während der Mietzeit durchaus zulässig (IMR 2014, 7). Allerdings nicht mehr beim Auszug, hier muss der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt werden. Grundsätzlich nicht zulässig ist nach einer Entscheidung des Ag Münster vom 28.07.2015, 8 C 488/14 den Farbanstrich der Außentür der Mietwohnung zu gestalten. Das Gericht sah bei der Änderung der Farbgestaltung eine Pflichtverletzung des Mieters.

Die Außenseite der Tür fällt nicht in den Einwirkungsbereich des Mieters. Diese sind auf die Innenbereiche begrenzt.

Daher konnte der Vermieter in dem Fall des Amtsgerichts Münsters zu Recht vom Mieter die Kosten für den erforderlichen Neuanstrich als Schadensersatz verlangen.

Nachschieben von Kündigungsgründen

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Ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unzureichend begründet, ist es nicht möglich, die Gründe nachzuschieben. Grundsätzlich muss dann neu gekündigt werden.

Ein Kündigungsschreiben muss grundsätzlich alle Gründe nachvollziehbar darlegen, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters beschreiben. Diese Gründe sind gem. § 573 Abs. 3 BGB in dem Kündigungsschreiben anzugeben. So muss der Mieter zum frühest möglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition erlangen und so in die Lage versetzt werden, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (so BGH VIII ZR 271/06). Bei Eigenbedarf muss zum Beispiel der Vermieter die konkrete Person, für die die Wohnung benötigt wird, angeben und auch das Interesse für die Inanspruchnahme der Wohnung darlegen. Darüber hinaus sind die Kündigungsgründe zudem unter Angabe des konkreten Lebenssachvorgang so unverwechselbar zu beschreiben, dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden und überprüft werden kann.

Ist die Begründung nicht ausreichend, ist es nicht möglich, beispielsweise in einem schon laufenden Prozess die Gründe nachzuschieben (so LG Oldenburg, 13 S 209/15, IMRRS 2016, 0101).

Grundsätzlich unterscheidet hierbei die Rechtsprechung zwischen Kerntatsachen und Ergänzungstatsachen. Kerntatsachen sind alle die Punkte, die für eine formell ordnungsgemäße Kündigung erforderlich sind. Ergänzungstatsachen, die nur der näheren Erläuterung, Ergänzung, Ausfüllung sowie dem Beweis des Kündigungsgrundes dienen, können nachgeschoben werden. Daher ist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs darauf zu achten, den Lebenssachverhalt, der der Kündigung zu Grunde liegt, möglichst ausführlich zu schildern.