„Mietern ist das Pinkeln im Stehen erlaubt“

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Dass Mieter auf der Toilette in ihrer Wohnung im Stehen pinkeln, gehört zum vertragsgemäßem Gebrauch einer Mietwohnung.

Sie wundern sich jetzt vielleicht, wie es überhaupt zu einer solchen Streitigkeit vor Gericht kommen konnte. Dies ist jedoch ganz einfach zu erklären:
Nach Beendigung des Mietverhältnisses wollte der Vermieter die Kaution in dieser Sache nicht vollständig zurückbezahlen. Er hat 1.900,00 EUR als Schadensersatzforderung einbezahlten. Er begründete dies damit, dass der Marmorboden der Toilette durch Urinspritzer abgestumpft war. Die Kosten der Reparatur des Mamorbodens hätte sich auf 1.900,00 EUR belaufen. Der Mieter hat auf vollständige Rückzahlung seiner Kaution geklagt und hat auch vom Amtsgericht Düsseldorf Recht bekommen (Urteil vom 20.01.2015, Az. 42 C 10583/14).

Das Amtsgericht führt in seiner Begründung unter anderem aus:

„Trotz der in diesem Zusammenhang zunehmenden Domestizierung des Mannes ist das Urinieren im Stehen durchaus noch weit verbreitet. Jemand, der diesen früher herrschenden Brauch noch ausübt, muss zwar regelmäßig mit bisweilen erheblichen Auseinandersetzungen mit -insbesondere weiblichen- Mitbewohnern, nicht aber mit einer Verätzung des im Badezimmer oder Gäste-WC verlegten Marmobodens rechnen.“

Zu beachten ist allerdings, dass dieses Urteil nur zwischen den Parteien Wirkung hat. Es ist auch kein Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs.

Die Richter führten weiter aus, dass die Gefahren für derartige Marmorböden durch Urinspritzer kaum bekannt seien und der klagende Vermieter den betroffenen Mieter daher bereits im Vorfeld auf eine solche Empfindlichkeit des Marmorbodens hätte hinweisen müssen. Wird ein solcher Hinweis gegebene, kann sich in einem späteren Streitfall auch eine andere Entscheidung geben.

Ein Freibrief fürs Stehpinkeln ist dies daher insbesondere nicht. Allerdings empfiehlt es sich, bei Abschluss eines Mietvertrages darauf zu achten, ob vom Vermieter ein entsprechender Hinweis zur Empfindlichkeit des Bodens kommt.

Schimmel in der Mietwohnung – Beseitigungspflicht des Vermieters

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Grundsätzlich kommt es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern über Ursache von Schimmel in der Wohnung.

Im Regelfall werden von den Gerichten in dieser Problematik stets Sachverständigengutachten eingeholt.

Streitig ist auch immer wieder, ob die Schimmelbildung dadurch verursacht wurde, dass mit den Möbeln kein genügender Abstand von der Wand eingehalten wird.

Grundsätzlich ist jedoch darauf hinzuweisen, dass es zum Mietgebrauch gehört, dass der Mieter seine Zimmer nach seiner Vorstellung möblieren kann.

Sollte es tatsächlich Probleme dadurch geben, dass Schränke oder andere Möbel zu nahe an der Wand sind, muss der Vermieter ausdrücklich darauf hinwiesen, dass gewisse Abstände einzuhalten sind.

Der durchschnittliche Mieter muss mangels ausreichender Kenntnis von bauphysikalischen Zusammenhängen nicht damit rechnen, dass das Aufstellen eines Schranks zur Schimmelbildung an der Wand führen würde (so eine Entscheidung des Landgerichts Lübeck vom 07.03.2014, Az. 1 S 106/13).

Folgende Grundsätze sind zu berücksichtigen:

1. Der Vermieter ist für den ordnungsgemäßen Zustand der Mieträume nach dem Gesetz der Garantiehaftung verantwortlich

2. Grundsätzlich kann er dem Mieter nicht vorschreiben, wie dieser die Räume zu möblieren hat. Ausnahme: Nur wenn dem Mieter vor Beginn des Mietverhältnisses bekannt ist, dass an bestimmten Stellen keine Möbel aufgestellt werden dürfen, kann sich der Vermieter entlasten.

In solchen Fällen sollte der Vermieter entsprechende Vereinbarungen schriftlich im Mietvertrag treffen.

Andererseits ist dies auch ein Zeichen für den Mieter, besonders hellhörig zu sein, da aus einer solchen Vereinbarung geschlossen werden kann, dass es schon bei den Vormietern Probleme mit Schimmelbildung in dieser Wohnung gegeben hat.

Letztlich hat das Landgericht Lübeck in dem vorgenannten Urteil entschieden, dass die Mieter vom Vermieter die Beseitigung des Schimmels verlangen können.

Rauchmelder

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Ein Beschluss über den Einbau und Wartung von Rauchmeldern kann für ungültig erklärt werden, wenn dieser keine Ausnahmeregelung für Eigentümer enthält.
Der Einbau von Rauchmeldern ist in den meisten Bundesländern gesetzlich zur Pflicht geworden.

Viele Eigentümergemeinschaften haben Beschlüsse dahingehend gefasst, dass für sämtliche Wohneinheiten Rauchwarnmelder vertraglich für 10 Jahre anmietet werden und eine entsprechende Firma mit der Funktionsprüfung, Wartung und Dokumentation beauftragt wird. Ziel der Wohnungseigentümergemeinschadt ist es, insoweit eine einheitliche Regelung für alle Eigentümer zu treffen und der gesetzlichen Verpflichtung nachzukommen.

Fast immer wird in diesen Beschlüssen nicht berücksichtigt, dass bereits manche Eigentümer dieser Verpflichtung in Eigeninitiative nachgekommen sind und bereits auch vor Beschlussfassung in den eigenen Räumen DIN-gerecht die Rauchwarnmelder angebracht haben.

So hat das Landgericht Braunschweig nunmehr in einem Urteil vom 07.02.2014 -Aktenzeichen 6 S 449/13- entschieden, dass ein solcher Beschluss über den Einbau und die Wartung von Rauchmeldern, welcher einzelne Eigentümer, die der gesetzlichen Verpflichtung bereits nachgekommen sind, nicht ausnimmt, dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Der Bundesgerichtshof hat bereits im Jahre 2013 in einer Entscheidung vom 08.02.2013 entschieden, dass die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich mit Beschlusskompetenz über den Einbau von Rauchmeldern besitzt. Der Bundesgerichtshof hatte in dieser Entscheidung jedoch die Frage, ob bei einer solchen Beschlussfassung auf einzelne Eigentümer, die bereits der gesetzlichen Einbaupflicht nachgekommen sind, Rücksicht genommen werden müsse, ausdrücklich offengelassen.

Grundsätzlich dienen zwar die Rauchmelder zu dem Schutze aller Bewohner und Besucher, die Verwaltung ist insoweit auch verpflichtet, sicherzustellen, dass diese dauerhaft funktionieren. Allerdings gebiete nach der oben zitierten Entscheidung des Landgerichts Braunschweig dies nicht, dass für sämtliche Wohnungen neue Rauchmelder angeschafft werden müssten und die Gemeinschaft für die Geräte einen einheitlichen Wartungsvertrag abschließen müsse. Es sei genauso möglich, dass ein einzelner Eigentümer einen Nachweis darüber erbringt, dass er bereits Rauchmelder auf eigene Kosten angeschafft habe und dieser Rauchmelder auch den gesetzlichen Anforderungen entspräche und die Wartung ordnungsgemäß durchgeführt werde. Solche Eigentümer sind dann in einem Beschluss zur Anschaffung der Geräte auszunehmen, da aufgrund der doppelten Kostenbelastung dieser Eigentümer der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung widerspräche.

Eine höchstrichterliche Entscheidung liegt insoweit noch nicht vor.

Sollten bereits Beschlüsse gefasst worden sein, sind diese insoweit nur noch anfechtbar, als die Anfechtungsfrist von einem Monat ab Beschlussfassung noch nicht abgelaufen ist.

Nicht angefochtene Beschlüsse ohne diese Ausnahmeregelung haben daher Bestand.

Hier kann jedoch der einzelne betroffene Eigentümer gegebenenfalls in einer künftigen Eigentümerversammlung den Antrag stellen, den bereits gefassten Beschluss abzuändern und eine Ausnahmeregelung zuzulassen. Wird ein solcher Antrag dann abgelehnt, könnte diese Ablehnung erneut angefochten werden.
Nur der Vollständigkeit halber wird mitgeteilt, dass die für die Wohnungseigentümer nach einer Entscheidung des Amtsgericht Karlsruhe vom 15.08.2014 -Aktenzeichen 4 C 217/14- grundsätzlich nicht verpflichtet sind, über die Anschaffung und Installation von Rauchwarnmeldern beschließen, Denn der Schutz des Eigentums kann auch durch den Einbau der Rauchwarnmelder durch die einzelnen Wohnungseigentümer erreicht bzw. gewahrt werden. Diese Entscheidung ist allerdings noch nicht rechtskräftig, es wurde Berufung eingelegt (Landgericht Karlsruhe -Aktenzeichen 11 S 109/14-)

Haftung bei Verlust eines Schlüssels einer Schließanlage

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Muss ein Wohnungseigentümer die Kosten einer kompletten Schließanlage übernehmen, wenn sein Mieter den Wohnungsschlüssel verliert und die gesamte Wohnanlage durch eine Schließanlage gesichert ist ?
Es kann auch erforderlich werden, dass bei Verlust eines Wohnungsschlüssels die komplette Schließanlage aus Sicherheitsgründen ausgetauscht werden muss, falls eine missbräuchliche Verwendung des nicht auffindbaren Schlüssels durch Unbefugte zu befürchten ist.

Allerdings hat der Bundesgerichtshof hierzu entschieden, dass der Verlust eines Schlüssels nicht zu einer Beeinträchtigung der Sachsubstanz der Schließanlage führt (BGH Urteil vom 05.03.2014, Aktenzeichen: VIII ZR 205/13). In der Entscheidung verneint das Gericht einen Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den vermieteten Eigentümer auf Zahlung des Geldes für den Austausch der Schließanlage. Der BGH kam hier zu der Auffassung, dass mit dem Verlust des Schlüssels keine „Beschädigung der Schließanlage als Sachgesamtheit“ zu sehen ist. Der Verlust eines nachlieferbaren Schlüssels sei kein Eingriff in die Sachsubstanz der Schließanlage. Die Mietsache leidet durch den Verlust des Schlüssels auch keine Wertminderung.

Dass die Schließanlage in ihrer Sicherungsfunktion beeinträchtig ist, wenn sich Unbefugte mit dem verloren gegangenen Schlüssel Zutritt verschaffen könnten, ist keine unmittelbare Folge eines Substanzeingriffes. Zwar entsteht hier eine abstrakte Gefährdung. Das rein abstrakte Gefährdungspotential stellt regelmäßig jedoch keinen erstattungsfähigen Vermögensschaden dar. Zu beachten ist dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Schließanlage tatsächlich nicht ausgewechselt hatte und somit auch kein Schaden entstanden ist. Die Sache dürfte anders zu bewerten sein, wenn ein tatsächliches Auswechseln erfolgt ist.

Entsprechendes gilt dann auch für die Haftung des Mieters gegenüber dem Eigentümer für den Verlust eines Schlüssels.

Getrennte Mietverträge über Wohnung und Garagen

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Ein häufiges Problem, mit dem sich die Rechtsprechung im Mietrecht beschäftigen muss, ist die alltägliche Situation der Vermietung einer Wohnung und einer Garage. Oft stellt sich die Frage, kann die Garage gesondert gekündigt werden oder ist dies nur einheitlich zusammen mit der Wohnung möglich. Hier gilt zunächst der Grundsatz:
Ist ein einheitlicher Mietvertrag für Wohnung und Garage abgeschlossen, ist auch grundsätzlich nur eine einheitliche Kündigung des Mietverhältnisses, sei es von Vermieterseite aus oder auch von Mieterseite aus möglich. Eine Teilkündigung ist unzulässig (Bundesgerichtshof NZM 2012, 78). Die Fallgestaltung ist dann einfach, wenn in einem einheitlichen Mietvertrag die Garage mitvermietet ist. Bei Veräußerung der Wohnung und der Garage beispielsweise an getrennte Erwerber werden beide Erwerber Vermieter des einheitlichen Mietvertrages. Anders ist es, wenn die Wohnung und die Garage durch getrennte Verträge schriftlich oder mündlich abgeschlossen wurde. Hierzu hat der Bundesgerichtshof bereits 2011 maßgebliche Grundsätze festgelegt (vgl. Bundesgerichtshof NZM 2012, 78). Ist die Vermietung in einer Vertragsurkunde erfolgt, spricht die Vermutung für einen einheitlichen Vertrag, in allen anderen Fällen spricht die Vermutung für den Willen der Parteien, zwei getrennte Verträge abzuschließen. Diese Vermutung kann demjenigen, der gegen diese Vermutung streitet, widerlegt werden. Dazu bedarf es der Darlegung besonderer Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über Wohnung und Garage eine rechtliche Einheiten bilden sollen. So wertet der BGH beispielsweise die Vereinbarung unterschiedlicher Kündigungsfristen für Wohnung und Garage dafür, dass es getrennte Verträge seien sollen, auch wenn Wohnung und Garage auf dem gleichen Grundstück liegen. So hat der BGH mehrfach entschieden, dass bei separaten Vertragsurkunden für Garage und Wohnung getrennte Mietverhältnisse vorliegen, die isoliert gekündigt werden können (Entscheidung BGH vom 04.06.2013, VIII ZR 422/12). Weitere Entscheidungen mit ähnlichem Inhalt fällte der BGH am 03.09.2013 (VIII ZR 165/13) und am 08.10.2013 (VIII ZR 254/13). Insgesamt ist der Tenor dieser Entscheidungen der, dass bei getrennt abgeschlossenen Verträgen (schriftlicher Wohnungsmietvertrag und separat abgeschlossener Vertrag über Stellplatz) von einzelnen Rechtsverhältnissen auszugehen ist. In diesen Fällen kann tatsächlich eine separate Kündigung erfolgen.

Geschäftliche Nutzung der Mietwohnung

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Darf ein Mieter seine zu Wohnzwecken gemietete Wohnung auch für gewerbliche Zwecke nutzen ? Muss ein Vermieter eine Gewerbeausübung dulden ?

Der Bundesgerichtshof hat hierzu bereits am 14.07.2009 (VIII ZR 165/08) entschieden, dass geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach Außen in Erscheinung treten, vom Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung zu dulden sei.

Bei dieser Entscheidung handelt es sich um die Tätigkeit eines Immobilienmaklers in einer Mietwohnung. Der Bundesgerichtshof hat hierbei offen gelassen, dass der Vermieter möglicherweise nach Treu und Glauben im Einzelfall verpflichtet sein kann, eine Erlaubnis zur gewerblichen Nutzung zu erteilen. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn es sich nur um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt. Für die Tatsache, dass eine Beeinträchtigung der übrigen Mieter oder Bewohner nicht in Betracht kommt, ist grundsätzlich der Mieter darlegungs- und beweispflichtig.

Allerdings hat jetzt in einer aktuelleren Entscheidung vom 31.07.2013 -VIII ZR 149/13- der Bundesgerichtshof entschieden, dass grundsätzlich bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach Außen in Erscheinung treten eine Nutzung vorläge, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechender Vereinbarung nicht dulden müsse. In diesem Fall wurde vom Mieter lediglich die Betriebsstättenangabe gegenüber dem Gewerbeamt angegeben und die Mietwohnung als Geschäftsadresse gegenüber den Kunden. Diese Entscheidung betraf den Inhaber eines Gewerbebetriebs, der einen Hausmeisterservice, die De- und Remontage von Aufzugsanlagen und Schwertransporte innerhalb von Gebäuden, Montage von Aufzugsanlagen und Bau von Montagerüstung zum Gegenstand hatte. Der Mieter trat unter dieser Geschäftsadresse gegenüber dem Kunden auf. Störungen der Mitbewohner gab es für den Betrieb nicht, da kein Kundenbetrieb herrschte und auch der erforderliche Fuhrpark für die Ausübung des Gewerbes nicht auf dem Wohngrundstück oder in unmittelbarer Nähe abgestellt war, da hierzu eigens ein gesonderter Platz angemietet war. Hier hat der Bundesgerichtshof die Gestattung gewerblicher Tätigkeiten in der Wohnung abgelehnt.

Ähnlich entschieden hat der Bundesgerichtshof auch im Hinblick auf die Durchführung von Musikunterricht in der Mietwohnung (Urteil vom 10.04.2013, VIII ZR 213/12). Auch hier hat der Bundesgerichtshof eine Duldungspflicht des Vermieters verneint, da es sich um Aktivitäten des Mieters handelt, die nach Außen in Erscheinung treten. Der Mieter hatte in der Woche an drei Werktagen 10 bis 12 Schülern Gitarrenunterricht erteilt. Der Bundesgerichtshof sah dies als eine vertragswidrige geschäftliche Aktivität mit Publikumsverkehr vor, für deren Zulässigkeit es an einer Vereinbarung der Parteien gefehlt hat.

Aktivitäten, die nicht nach Außen in Erscheinung treten, fallen grundsätzlich unter den Begriff des Wohnens. Nach der Rechtsprechung des BGH sind dies beispielsweise Tätigkeiten des Mieters im „häuslichen Arbeitszimmer“, beispielsweise Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers, Telearbeit eines Angestellten, die schriftstellerischer Tätigkeit eines Autors sowie auch der Empfang oder die Bewirtung von Geschäftsfreunden.

Ist Rauchen in einer Mietwohnung ein Kündigungsgrund?

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Grundsätzlich ist Rauchen in einer Mietwohnung gestattet. Ein solches Verhalten ist nicht vertragswidrig. Ein solches Verhalten kann weder zu einer fristlosen noch zu einer außerordentlichen Kündigung führen.

Dies hat der Bundesgerichtshof bereits in einer Entscheidung vom 28.06.2006 grundlegend geklärt (Az. VIII ZR 124/05). Nach dieser Entscheidung ist das Rauchen im Allgemeinen „mangels einer abweichenden Vereinbarung“ grundsätzlich vertragsgemäß.

Durch die Presse ging in den letzten Wochen die Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf vom 26.06.2014 (21 S 240/13) in welcher dem Vermieter Recht gegeben wurde, der einem Mieter zunächst eine Abmahnung erteilt hat und diesen dann fristlos gekündigt hat.

Diese Entscheidung ist allerdings ein Einzelfall. Diese Entscheidung wird durch die Medien überbewertet. Grundsätzlich bedeutet diese Entscheidung nicht, dass Rauchen in einer Mietwohnung nicht gestattet ist.

Die Grenze des Rauchens wird von der Rechtsprechung dort gezogen, wo die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Belange anderer Mieter oder Bewohner verletzt wird, in dem die anderen Bewohner über das zumutbare Maß hinaus belästigt werden. So war der in dem vom Landgericht entschiedenen Einzelfall so gelegen, dass der Mieter mehrere in der Wohnung befindliche Aschenbecher nicht geleert hat und unzureichend gelüftet hat, so dass dadurch der Rauch- und die Geruchsbelästigungen durch das Treppenhaus gezogen und die anderen Mieter über das zumutbare Maß hinaus belästigt haben. Die Pflicht zur Rücksichtnahme auf andere Mieter hat dieser Mieter trotz Abmahnung fortgesetzt.

Eine andere Fallgestaltung ist die, dass der Mieter durch exzessives Rauchen in der Wohnung diese über das übliche Maß hinaus beschädigt, so dass die Abnutzung der Wohnung nicht mehr durch die Schönheitsreparaturen aufgefangen werden kann. In diesem Fall macht sich der Mieter schadensersatzpflichtig, da er den vertragsgemäßen Verbrauch überschritten hat.

Kriterium für eine Kündigung ist aber ein grober Verstoß der Rücksichtnahme gegenüber anderen Mietern.

Letztlich wird in solchen Streitfällen jeder Einzelfall für sich zu beurteilen sein. Eine generelle Ableitung auf Grund der Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf, die im Übrigen noch nicht rechtskräftig ist, darauf, dass Rauchen in der Wohnung zu einer mietrechtlichen Kündigung führen kann, kann nicht getroffen werde