Der BGH hat mit einer Entscheidung vom 2.11.2022 (BGH VII ZR 22/20) klargestellt, dass der Begriff „schlüsselfertig“ eine funktionale Beschreibung des Leistungsinhalts des geschlossenen Vertrages darstellt und konkrete Leistungsbeschreibungen (aus dem Vertrag) insoweit vorgehen. Lediglich bei Lücken der konkreten Leistungsbeschreibung können diese durch die Schlüsselfertigkeitsklausel gefüllt werden. Eine solche Lücke liegt nicht vor, wenn ausdrücklich bestimmte Leistungen herausgenommen werden.

„Schlüsselfertig“ bedeutet, dass der Auftraggeber nach Fertigstellung des Bauvorhabens sofort mit dem Einzug in der Möblierung beginnen kann, ohne weitere Bauleistungen ausführen zu müssen (OLG Düsseldorf, IBR 1995,503). Insoweit handelt es sich um eine funktionale Leistungsbeschreibung, die über den zu erreichenden Erfolg vollständig beschrieben ist (BGH, IBR 1994,223). Der Auftragnehmer muss daher zu der vereinbarten Vergütung, meist ein Pauschalpreis, grundsätzlich sämtliche Leistungen ausführen, die für die Erreichung des Vertragszwecks nach den anerkannten Regeln der Technik erforderlich sind. Zur schlüsselfertigen Herstellung eines Wohngebäudes gehören sämtliche Bauleistungen, die zu dessen ordnungsgemäße und vollständige Nutzung notwendig sind.

Ist eine Teilleistung detaillierter beschrieben, geht diese Beschreibung dem funktionalen Leistungsziel nach dem Grundsatz „speziell vor allgemein“ vor (BGH NJW 1984,1676). Gleiches gilt, wenn – wie im zu entscheidenden Fall – einzelne Teilleistungen aus dem vereinbarten Leistungsumfang ausdrücklich herausgenommen werden. Im zu entscheidenden Fall wurden im Vertrag die Bodenbeläge in Wohnräumen und Fluren aus der Leistungsbeschreibung ausdrücklich ausgenommen.

Werden daher bestimmte Leistungen herausgenommen im Rahmen der konkreten Leistungsbeschreibung, liegt keine Lücke vor, sodass die konkrete herausgenommene Leistung nicht vom Begriff „schlüsselfertig“ umfasst ist und damit auch nicht geschuldet ist.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Stefan Scheytt – Januar 2024

Auch ein vom Auftragnehmer dem Auftraggeber vor Vertragsschluss zur Verfügung gestelltes Informationsblatt, indem genaue und spezifische Angaben gemacht werden, sind Teil der vereinbarten Beschaffenheit (vgl. OLG München, 28 U 1923/21)

Eine Werkleistung ist mangelhaft, wenn die erbrachte Werkleistung I. Er war es Ist-Beschaffenheit) nicht der vereinbarten Beschaffenheit (Soll-Beschaffenheit) entspricht. Die Beschaffenheitsvereinbarung ergibt sich aus dem Vertrag oder den vorvertraglichen Unterlagen, wie etwa einem Verkaufsprospekt oder einer Leistungsbeschreibung mit der zum Ausdruck kommenden Qualität und Standard. Im vorliegenden Fall hat der Auftragnehmer in einem Informationsblatt Angaben zu einem Wärmeverlust der in Auftrag gegebenen Fernwärmestrecke gemacht. Diese Angaben waren nach Fertigstellung nicht eingehalten, weshalb der Auftraggeber einen Mangel geltend machte. Dies stritt der Auftragnehmer ab. Das OLG München hat im Einklang mit der allgemeinen Meinung entschieden, dass das Angebot des Auftragnehmers vom objektiven Empfängerhorizont her verstanden werden muss. Damit sind auch einseitige Vorstellungen des Auftraggebers für den Inhalt des Vertrags maßgeblich, wenn der Auftragnehmer in eigener oder ihm zurechenbare Kenntnis des Willens des Auftraggebers den Vertrag abschließt. Bei der Ermittlung der Vorstellung des Auftraggebers sind auch vorvertragliche Unterlagen, wie etwa eine Leistungsbeschreibung des Auftragnehmers, heranzuziehen. Dies hat regelmäßig zur Folge, dass das dort beschriebene zur vereinbarten Beschaffenheit wird. Wie man dies vermeiden, muss im Vertrag ausdrücklich geregelt werden, was nicht geschuldet ist.

Der EuGH muss über die Rechtmäßigkeit der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) entscheiden. Nach der EU-Kommission ist diese Preisregelung für Architekten und Ingenieure europarechtswidrig, weil sie in vielen Fällen den freien Preiswettbewerb verhindere oder zumindest erschwere.

Die EU-Kommission stützt sich hierbei auf die Dienst- und Niederlassungsfreiheit der EU-Verträge. Derzeit betreibt die EU-Kommission ein seit 2015 bestehendes Vertragsverletzungsverfahren gegen Deutschland. Dies könnte letzten Endes dazu führen – laut Generalanwalt des EuGH – dass noch in diesem Jahr die Mindest- und Höchstgebühren in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure in Deutschland aufgehoben werden. Nach Ansicht des Generalanwalts beim EuGH ist Artikel 15 der Dienstleistungsrichtlinie 2006/123/EG anwendbar. Zwar wird anerkannt, dass Gründe des Verbraucherschutzes und der Qualitätssicherung von Planungsleistungen prinzipiell als zwingende Gründe des Gemeinwohls für eine Wirksamkeit der HOAI sprechen, dennoch sei es nach Auffassung des Generalanwalts nicht verhältnismäßig. Die HOAI sei weder geeignet noch erforderlich im Sinne der Dienstleistungsrichtlinie. Zudem habe Deutschland keinen Nachweis erbracht, dass ein System ohne Mindestpreise zu einem Marktversagen führen könnte, bei dem qualitativ hochwertige Dienstleistungen ersetzt würden durch Dienstleistungen niedriger Qualität.

Aller Voraussicht nach entscheidet der EuGH im zweiten oder dritten Quartal 2019. Das Urteil wird mit Spannung erwartet, da es auch auf andere Preisregelungen Auswirkungen haben kann.

Die Bundesregierung hält bestimmte EU-Baunormen für unzureichend oder lückenhaft und hat daher die europäische Kommission verklagt.

EU-Mitgliedstaaten sind verpflichtet, europäisch harmonisierte Normen für Bauprodukte anzuwenden, um deren Qualitätseigenschaften zu bestimmen und zu kontrollieren. Nach einer Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs dürfen sie darüber hinaus keine weiteren Prüfungen verlangen. Deutschland hatte bereits 2015 gegen einige Normen Einwände vorgebracht, um bestehende Lücken in den Normen zu schließen.

Zwei Einwände wurden nicht berücksichtigt, welche sich auf Holzfußböden und Sportböden beziehen. Nach Ansicht der Bundesregierung würden die Baunormen derzeit dazu führen, dass Bauunternehmen nicht mehr kontrollieren können, ob Fußbodenbeläge für Sporthallen oder Kleinkindereinrichtungen sowie Parkett oder Holzfußböden Schadstoffe an die Innenluft abgeben. Die Hersteller wären nicht mehr verpflichtet, einen Nachweis über die Emission der Böden zu geben. Dadurch bestehe die Gefahr, dass Hauseigentümer, Mieter, Kinder etc höheren Schadstoffbelastungen ausgesetzt sind.

Die Rechtsanwaltskammer Stuttgart hat Herr Rechtsanwalt Stefan Scheytt am 27.09.2017 die Bezeichnung „Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht“ verliehen.