Zeit spielt bei einem Bauvorhaben immer eine wichtige Rolle. Daher werden oft Vertragstrafen vereinbart. Einerseits kann der Bauherr dadurch Druck auf den Bauunternehmer ausüben, andererseits muss der Bauherr auch keinen konkreten Schaden nachweisen, wenn die Voraussetzungen der Vertragsstrafe gegeben sind. Oft stellt sich im Zusammenhang mit einem Bauvorhaben heraus, dass die vereinbarte Vertragsstrafe bei Verzögerungen unwirksam ist und dann gerade nicht ihren Zweck erfüllen kann.

Einige Dinge sind bei der Vereinbarung einer Vertragsstrafe zu beachten. Grundsätzlich stellen Vertragsstrafenregelungen nämlich Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) dar. Damit unterliegen sie dann einer Inhaltskotrolle (§307 BGB). Sie sind unwirksam, wenn sie den anderen Vertragspartner unangemessen benachteiligt. Ist dies der Fall, ist die Klausel unwirksam und fällt weg, es gilt dann das Gesetz. Damit kann man bei einer unwirksamen Vertragsstrafenregelung dann das vermeintliche Druckmittel verlieren, weshalb man bei der Formulierung von Vertragsstrafen auf einige Punkte achten muss.

Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH VII ZR 210/01) ist eine Vertragsstrafe, die 5 % der Auftragssumme überschreitet, im Verhältnis zum Werklohnanspruch des Auftragnehmers unangemessen. Gleiches gilt, wenn mehrere Vertragsstrafen für unterschiedliche Verstöße vereinbart werden, wie z.B. verspätete Rechnungslegung oder den Einsatz von Nachunternehmern. Die Vertragsstrafe wegen Terminüberschreitungen muss außerdem in einer angemessenen Relation zur Dauer des Verzugs stehen. Als angemessen sieht die Rechtsprechung noch einen Tagessatz von 0,3 % der Auftragssumme pro Werktag an, dagegen ist ein Tagessatz von 0,5% zu hoch. (BGH VII ZR 28/07; BGH VII ZR 198/00). Außerdem muss die Bezugsgröße der Höhe der Vertragsstrafe klar sein. Sind im Vertrag verschiedene Bezugsgrößen benannt, kann die Klausel zu unbestimmt und damit unwirksam sein.

Eine wirksame Vertragsstrafe setzt des weiteren Verschulden voraus. Gilt die VOB/B ergibt sich aus § 11 Abs. 2 VOB/B bereits das Verschuldenserfordernis, so dass es nicht ausdrücklich in der Vertragsstrafenregelung erwähnt werden muss. Enthalten vorrangige Teile des Vertrags andere Regelungen, kann die Vertragsstrafenregelung wiederum unwirksam sein, z.B., wenn die Frist auch witterungsbedingt nicht verlängert werden kann. Der Auftraggeber kann grundsätzlich einen über die Vertragsstrafe hinausgehenden Schaden geltend zu machen, er muss sich jedoch die Vertragsstrafe anrechnen lassen. Im Vertrag muss eine solche Anrechnung ausdrücklich geregelt sein, andernfalls ist auch dann die Vertragsstrafe unwirksam (BGH VIII ZR 350/82).

Wichtig für den Auftraggeber ist, dass die Vertragsstrafe bei Abnahme vorbehalten wird. Andernfalls verliert er diesen Anspruch.

Letztendlich sollte der Auftraggeber darauf achten, dass nur das Wichtigste über Vertragsstrafen gesichert wird und dabei die Grenzen nicht ausgereizt werden. Weniger ist hierbei oft mehr. Auch zu knapp bemessene Fristen fördern nicht unbedingt eine vertrauensvolle Zusammenarbeit, sondern provozieren eher Behinderungsanzeigen des Auftragnehmers. Auch ein Auftragnehmer hat Interesse an einer zügigen Abwicklung des Bauprojekts innerhalb der vereinbarten Bauzeit.

Der EuGH muss über die Rechtmäßigkeit der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) entscheiden. Nach der EU-Kommission ist diese Preisregelung für Architekten und Ingenieure europarechtswidrig, weil sie in vielen Fällen den freien Preiswettbewerb verhindere oder zumindest erschwere.

Die EU-Kommission stützt sich hierbei auf die Dienst- und Niederlassungsfreiheit der EU-Verträge. Derzeit betreibt die EU-Kommission ein seit 2015 bestehendes Vertragsverletzungsverfahren gegen Deutschland. Dies könnte letzten Endes dazu führen – laut Generalanwalt des EuGH – dass noch in diesem Jahr die Mindest- und Höchstgebühren in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure in Deutschland aufgehoben werden. Nach Ansicht des Generalanwalts beim EuGH ist Artikel 15 der Dienstleistungsrichtlinie 2006/123/EG anwendbar. Zwar wird anerkannt, dass Gründe des Verbraucherschutzes und der Qualitätssicherung von Planungsleistungen prinzipiell als zwingende Gründe des Gemeinwohls für eine Wirksamkeit der HOAI sprechen, dennoch sei es nach Auffassung des Generalanwalts nicht verhältnismäßig. Die HOAI sei weder geeignet noch erforderlich im Sinne der Dienstleistungsrichtlinie. Zudem habe Deutschland keinen Nachweis erbracht, dass ein System ohne Mindestpreise zu einem Marktversagen führen könnte, bei dem qualitativ hochwertige Dienstleistungen ersetzt würden durch Dienstleistungen niedriger Qualität.

Aller Voraussicht nach entscheidet der EuGH im zweiten oder dritten Quartal 2019. Das Urteil wird mit Spannung erwartet, da es auch auf andere Preisregelungen Auswirkungen haben kann.

Der BGH hat mit Urteil vom 09.02.2018 (Az: V ZR 311/16) entschieden, dass ein Hausbesitzer und Auftraggeber für Schäden am Nachbarhaus haftet, die ein von ihm beauftragter Handwerker verursacht hatte.

Hintergrund der Entscheidung war, dass ein Hausbesitzer einen Handwerker mit Dacharbeiten beauftragt hat. Dabei geriet der Dachstuhl in Brand, der auf das Nachbarhaus übergriff.

In seiner Entscheidung hat der BGH § 906 Abs. 2 BGB analog angewendet (Zuführung unwägbarer Stoffe). Das besondere nachbarschaftliche Gemeinschaftsverhältnis durch die räumliche Nähe zwischen Eigentümer und Nachbar begründe die besondere Haftung. Nicht erforderlich sei es, dass der Eigentümer den Schaden verschuldet hat, wie dies bei der Haftung auf Schadenersatz eigentlich grundsätzlich der Fall ist. Der Eigentümer muss den Schaden ersetzen, da die Ursache von seinem Grundstück ausgegangen ist, selbst wenn er „nichts dafür kann“. Ausreichend sei, dass er mit der Beauftragung des Handwerkers den Anlass dafür gegeben habe.

Die Bundesregierung hält bestimmte EU-Baunormen für unzureichend oder lückenhaft und hat daher die europäische Kommission verklagt.

EU-Mitgliedstaaten sind verpflichtet, europäisch harmonisierte Normen für Bauprodukte anzuwenden, um deren Qualitätseigenschaften zu bestimmen und zu kontrollieren. Nach einer Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs dürfen sie darüber hinaus keine weiteren Prüfungen verlangen. Deutschland hatte bereits 2015 gegen einige Normen Einwände vorgebracht, um bestehende Lücken in den Normen zu schließen.

Zwei Einwände wurden nicht berücksichtigt, welche sich auf Holzfußböden und Sportböden beziehen. Nach Ansicht der Bundesregierung würden die Baunormen derzeit dazu führen, dass Bauunternehmen nicht mehr kontrollieren können, ob Fußbodenbeläge für Sporthallen oder Kleinkindereinrichtungen sowie Parkett oder Holzfußböden Schadstoffe an die Innenluft abgeben. Die Hersteller wären nicht mehr verpflichtet, einen Nachweis über die Emission der Böden zu geben. Dadurch bestehe die Gefahr, dass Hauseigentümer, Mieter, Kinder etc höheren Schadstoffbelastungen ausgesetzt sind.

Zum 01.01.2018 tritt das neue Bauvertragsrecht im BGB in Kraft. Damit finden die Besonderheiten des Bauvertragsrechts erstmals einen gesetzlichen Rahmen im BGB.

Die neuen gesetzlichen Regelungen finden sich im Werkvertragsrecht. Es gibt ein gesondertes Kapitel zum Bauvertrag, des Weiteren gibt es besondere Abschnitte zum Architekten- und Ingenieurvertrag sowie Bauträgervertrag.

Berücksichtigt wird mit einem gesonderten Verbraucherbauvertragsrecht auch, wenn ein Verbraucher am Vertrag beteiligt ist. Hier handelt es sich um zwingende Vorschriften, von denen zum Nachteil des Verbrauchers nicht abgewichen werden kann. Neu darin ist auch ein 14-tägiges Widerrufsrecht des Verbrauchers. Dies soll ihm die Möglichkeit geben, den Vertragsschluss nochmals zu überdenken und den Vertrag nochmals prüfen lassen zu können. Zudem muss der Unternehmer den Verbraucher ordnungsgemäß über dessen Widerrufsrecht belehren.

Die Rechtsanwaltskammer Stuttgart hat Herr Rechtsanwalt Stefan Scheytt am 27.09.2017 die Bezeichnung „Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht“ verliehen.

Der BGH hat in seinem Urteil vom 16.03.2017 (VII ZR 197/16) entschieden, dass ein Werkvertrag auch dann nach § 134 BGB nichtig ist, wenn er zwar zunächst nicht gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, nachträglich aber durch ein „Ohne-Rechnung“- Abrede so abgeändert wird, dass er dann gegen § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG verstößt.

Bereits in vielen vorherigen Entscheidungen hat der BGH verdeutlicht, dass keine Ansprüche der Parteien (weder Mängel- oder Rückzahlungsansprüche des Bestellers noch Zahlungsansprüche des Unternehmers) bestehen, wenn die Parteien vereinbaren, dass für eine Barzahlung keine Rechnung gestellt und keine Umsatzsteuer gezahlt werden soll (s.a. § 14 UStG).

Diese Grundsätze gelten nach der neuen Entscheidung auch, wenn ein ursprünglich wirksamer Vertrag nachträglich noch mit einer Schwarzarbeitabsprache belastet wird.

Die ARGE Baurecht im Deutschen Anwaltverein hat einen Leitfaden erstellt, um damit allen Baubeteiligten einen möglichst störungsfreien Bauablauf zu ermöglichen.

In diesem sogenannten 10-Punkte-Plan sind die wichtigsten 10 Themen aufgeführt, die es in rechtlicher Hinsicht beim Bauen zu beachten gilt. Insbesondere sollten vertragliche Vereinbarungen so konkret wie möglich formuliert sein. Neben Vertragspartner. Leistungsbeschreibung wird das Augenmerk auch auf Fristen, Sicherheiten und Gewährleistung gelenkt.

Nähere Einzelheiten können unter http://arge-baurecht.com/fileadmin/user_upload/artikel/pressemitteilungen/2015-12-10/AG-BauR_10-Punkte-Bauvertrag_Februar-2016.pdf abgerufen werden.

Die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein, deren Mitglied auch Herr Rechtsanwalt Stefan Scheytt ist, ist der größte Berufsverband von baurechtlich spezialisierten Rechtsanwälten in Deutschland und Europa.

Der BGH hat mit Urteil vom 11.06.2015 (Az: VII ZR 216/14) entschieden, dass dem Besteller bei einem wegen Schwarzarbeit nichtigen Vertrags aus keinem Rechtsgrund ein Rückzahlungsanspruch wegen mangelhafter Werkleistungen des Unternehmers zusteht.

Bei Vereinbarung eines Werklohnes ohne Umsatzsteuer werde bewusst gegen § 1 Abs. 2 Nr 2 SchwarzArbG verstoßen. Daher bestünden in solchen Fällen weder Mängelansprüche des Bestellers noch Zahlungsansprüche des Werkunternehmers. Auch Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung stehen dem Besteller gegen den Werkunternehmer nicht zu, selbst wenn er für eine mangelhafte Werkleistung zu viel bezahlt habe. Zwar kann der Besteller, der aufgrund eines nichtigen Vertrags Leistungen erbracht habe, grundsätzlich die Herausgabe dieser Leistungen verlangen. Allerdings gelte dies nicht, wenn gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen werde. Ziel des Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes ist die Verhinderung von Schwarzarbeit, weshalb nicht nur die vertragliche Vereinbarung gegen ein gesetzliches Verbot verstoße, sondern auch die Ausführung dieser Vereinbarung (Leistung und Zahlung).

Auch die Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB) helfen nicht, da eine effektive Eindämmung der Schwarzarbeit eine strikte Anwendung der Vorschriften des SchwarzArbG erfordere.

Für alle Parteien eines Bauvertrags gilt damit: Hände weg von Schwarzarbeitsvereinbarungen!

Der BGH hat entschieden, dass ein Architekt grundsätzlich bereit im Rahmen der sogenannten Grundlagenermittlung den wirtschaftlichen Rahmen eines Bauvorhabens mit dem Auftraggeber besprechen und dessen Kostenvorstellungen berücksichtigen muss.

Wird der Kostenrahmen überschritten und ist deshalb die Planung unbrauchbar, kann nach der Entscheidung des BGH (Az VII ZR 230/11) der Architekt seinen Anspruch auf Honorar verlieren. Denn die gegenüber dem Architekten gegenüber zum Ausdruck gebrachten Kostenvorstellungen sind für ihn in dem Sinner verbindlich, dass sie den Planungsrahmen bestimmen. Wenn der Architekt nicht widerspricht, werden diese Vorstellungen regelmäßig Vertragsinhalt. Dies gilt aber nicht für nachträgliche Änderungen.

Nach der BGH-Entscheidung sind diese Kostenvorstellungen auch dann beachtlich, wenn nur eine ungefähre Bausumme angegeben wird, mit der der Kostenrahmen abgesteckt wird. Zweifel am Umfang des Kostenrahmens muss der Architekt aufklären. Wenn der vorgegebene Kostenrahmen überschritten wird und die Planung dadurch unbrauchbar wird, kann der Architekt daher seinen Anspruch auf Vergütung verlieren.