Quotenabgeltungsklausel ist unwirksam, Mieter muss keine Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung machen

Der Bundesgerichtshof hat in ganz aktueller Entscheidung vom 18.03.2015 ganz erheblich die Rechte der Mieter gestärkt. Es geht hier im Wesentlichen um die vertraglich vereinbarte Verpflichtung, Schönheitsreparaturen durchzuführen sowie um die sogenannte Quotenabgeltungsklausel, die regelt, dass der Vermieter bestimmte Anteile für Kosten der Schönheitsreparatur zu tragen hat, wenn er diese nicht durchgeführt hat. Zunächst zur sogenannten Quotenabgeltungsklausel:
Hier hat der BGH (Bundesgerichtshof) in dem Verfahren VIII ZR 242/13 entschieden, dass diese sogenannte Quotenabgeltungsklausel unwirksam ist.

Bereits durch einen Hinweisbeschluss am 22.01.2015 (VIII ZR 352/12) hat der BGH Bedenken angedeutet, ob eine Berechnung des vom Mieter zu tragenden Anteils an den Renovierungskosten anhand einer „hypothetischen Fortsetzung“ seines bisherigen Wohnverhaltens der Inhaltskontrolle standhält. Nun hat der Senat entschieden, dass unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung in dieser Abgeltungsklausel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn daher beim Abschluss des Mietvertrages nicht klar und verständlich ist, welche Belastungen ggf. auf ihn zukommen könnten.

Daher ist diese Quotenabgeltungsklausel generell unwirksam. Die Wirksamkeit hängt auch nicht davon ab, ob dem Mieter eine renovierte oder unrenovierte Wohnung überlassen wurde.

Zur Schönheitsreparaturklausel ist zunächst zu bemerken, dass nach der gesetzlichen Regelung gem. § 535 BGB grundsätzlich dem Vermieter die Instandhaltungspflicht der Mietsache obliegt. Will er diese Pflicht auf den Mieter abwelzen, bedarf es einer vertraglichen Regelung. Diese vertragliche Regelung wird meist durch die sogenannte „Schönheitsreparaturklausel“ getroffen. Der BGH hat jetzt entschieden (VIII ZR 185/14), dass die fomularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter dann unwirksam sei, wenn der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen habe. Begründet wird dies damit, dass eine solche Klausel den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichtet und ggf. dazu führt, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder ggf. in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. Eine solche Regelung wäre nur dann zulässig, wenn der Vermieter dem Mieter für die Durchführung der Renovierungsarbeiten eine angemessene Entschädigung leistet.

Wie hoch eine solche „angemessene Entschädigung“ zu bewerten ist, hat der BGH offen gelassen. Der Nachlass einer halben Monatsmiete sei hierzu allerdings nicht ausreichend.

Streitfrage wird möglicherweise weiterhin sein, wann denn eine Wohnung unrenoviert übergeben wird oder nicht. In dem dem Urteil zu Grunde liegenden Sachverhalt war es jedenfalls so, dass die Mieter 3 Zimmer streichen mussten. Für den BGH war dies daher die Übernahme einer unrenovierten Wohnung.

Auf Grund dieser Entscheidung ist auch zu prüfen, ob Mieter ggf. bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu unrecht auf Grund der Abgeltungsklausel geleistet haben.

Hier könnten möglicherweise Rückzahlungsansprüche geltend gemacht werden. Allerdings ist zu beachten, dass es für solche Ansprüche relativ kurze Verjährungsfristen gibt. Gem. § 548 BGB verjähren Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen innerhalb von 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses. Eine Unterbrechung der laufenden Verjährung ist dann nur durch eine gerichtliche Geltendmachung möglich. Es empfiehlt sich daher, möglichst umgehend eine rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen.