WEG Recht: Bezahlung von Wohngeld

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Grundsätzlich müssen Wohnungseigentümer die Hausgeldbeträge, die durch die Eigentümerversammlung festgesetzt worden sind, bezahlen. Dies gilt selbst dann, wenn ein Beschluss durch einen oder mehrere Eigentümer angefochten wird.

Grundsätzlich wird die Zahlungsverpflichtung für Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung über die Jahresrechnung festgelegt. Auch werden dort Sonderumlagen beschlossen.

Solange ein solcher Beschluss nicht durch ein Gericht für ungültig erklärt worden ist, sind die Zahlungen zu erbringen (AG Dortmund, Urteil vom 03.07.2018, Az.: 512 C 4/18 (nicht Rechtskräftig)).

Es empfiehlt sich daher, den Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Eine Abwehr solcher Ansprüche ist insoweit nicht möglich und auch nicht sinnvoll, zumindest nicht solange, bis der Beschluss für ungültig erklärt worden ist.

Der erste Schritt wird daher immer sein, den Beschluss, mit dem die Jahresrechnung festgestellt wurde, binnen der Monatsfrist ab dem Versammlungszeitpunkt durch eine Beschlussanfechtung über das Amtsgericht anzufechten.

Videoüberwachung des eigenen Grundstückes

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In der Praxis tauchen immer wieder öfter Streitfälle auf, in dem ein Eigentümer verbieten will, dass der Nachbar eine Überwachungskamera auf seinem Grundstück installiert hat, da insoweit auch möglicherweise der eigene Eingang gefilmt wird und der Nachbar somit auch den Besuchsverkehr oder die Zeiten, wann der Eigentümer oder dessen Familie das Haus verlässt oder betritt, erfasst.

Hierzu hat das Amtsgericht Brandenburg in einem Urteil vom 22.01.2016, 31 C 138/14 entschieden, dass die Videoüberwachung des eigenen Grundstückes grundsätzlich zulässig ist. Die Grenze ist jedoch dann überschritten, wenn das Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit Dritter, insbesondere des Nachbarn betroffen ist. Das Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit schützt nicht nur vor tatsächlicher Bildaufzeichnung, sondern bereits vor der berechtigten Befürchtung, dass hier Bilder von Personen aufgezeichnet werden. Eine Überwachung mittels einer Kamera verletzt grundsätzlich das allgemeine Persönlichkeitsrecht aus Artikel 2 Abs. 1 i.V. mit Artikel 1, Abs. 1 Grundgesetz (Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 12.08.2010, 2 BvR 1447/10). Sobald nicht nur das eigene Grundstück, sondern ein Teil des Nachbargrundstückes mit umfasst wird, wird das allgemeine Persönlichkeitsrecht dieses Nachbarn verletzt und dies auch bereits dann, wenn nur die Möglichkeit einer Bildaufzeichnung besteht. Es ist nicht erforderlich, dass auch tatsächlich eine Aufzeichnung stattfindet. Es wäre nur dann zulässig, wenn der Nachbar der Installation der Kamera zustimmen würde. Die Entscheidung des Amtsgericht Brandenburg ist allerdings noch nicht rechtskräftig, es ist ein Berufungsverfahren beim Landgericht Potsdam anhängig. Über das Ergebnis wird selbstverständlich an dieser Stelle berichtet werden.

Tropfende Blumentröge auf dem Balkon sind als unvermeidlich und sozialadäquat vom darunter befindlichen Eigentümer hinzunehmen

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Manchmal sind es auch nur kleine Dinge, die einem Ärger bereiten und wenn dann ein letzter Tropfen das Faß zum überlaufen bringt, ist ein Rechtsstreit unvermeidlich.
In einer Entscheidung des Landgerichts München I vom 15.09.2014 -Az.: 1 S 1836/13 WEG- ging es darum, dass es beim Gießen der Blumen im Blumenkasten am Balkon immer wieder mal zum Überlaufen und Herabtropfen des Blumengießwassers kam. Dies führte letztlich dazu, dass der Eigentümer der unter dem Balkon liegenden Wohnung den anderen Eigentümer auf Unterlassung verklagte. Hierzu hat er vorgetragen, dass mehrfach Blumenwasser von oben heruntergetropft ist, als er gerade auf seiner Terrasse saß und Frühstück machte. Das Blumenwasser sei in seinen morgenlichen Kaffee hinein getropft. Die Gegenseite erwiderte, das Herablaufen des Blumenwassers sei unvermeidbar und damit hinzunehmen.

Der Kläger scheiterte bereits in erster Instanz beim Amtsgericht mit seiner Klage. Das Amtsgericht hat die Klage allerdings deshalb abgelehnt, weil der Kläger kein detailliertes Protokoll geführt hat und somit nicht dargelegt hat, an welchen Tagen genau um wie viel Uhr sich die Vorfälle zugetragen haben. Zwar hat dann das Landgericht als Berufungsinstanz den Beklagten letztendlich doch zur Unterlassung verurteilt.

Grundsätzlich stellte das Landgericht jedoch fest, dass das Anbringen von Blumenkästen an der Außenseite am Balkon und das regelmäßige Gießen der Blumen eine übliche Nutzung des Balkons darstelle. Auch sei das Herabtropfen oder Herunterlaufen von Blumenwasser relmäßig als unvermeidbar und sozialadäquat hinzunehmen.So führte das Gericht weiter aus, dass insbesondere im Sommer bei ausgetrockneten Böden sich ein Überlaufen gar nicht vermeiden ließe. Es sei im Übrigen auch keine höhere Beeinträchtigung damit verbunden als beispielsweise bei Regen, wo ebenfalls die betroffenen Teile von Sondereigentümern und Gemeinschaftseigentum nass werden.

Grundsätzlich kann man daher festhalten, dass im Grundsatz überlaufendes Blumenwasser als sozialadäquat hinzunehmen ist. Das Landgericht hat in dem hier zitierten Fall am Ende als Einzelfallentscheidung anders entschieden: Zwar sei das Überlaufen und Herabtropfen des Blumengießwassers als unvermeidlich und sozialadäquat zu dulden. Etwas anderes gilt aber dann, wenn sich andere Eigentümer oder Gäste erkennbar im darunterliegenden Bereich aufhalten. Hier gebietet dann das wohnungseigentumsrechtliche Rücksichtnahmegebot mit dem Gießen zu warten, bis sich niemand mehr darunter befindet oder diese das Einverständnis zum Blumengießen gegeben haben. In dem hier entschiedenen Fall war es ja wie vorher dargelegt so, dass das Wasser herunter getropft ist, als sich der Kläger frühstückend auf seiner Terrasse befand.

Des Weiteren hat das Gericht entschieden, dass es der Vorlage eines „Tropfprotokolls“ bzw. der Tag, genauen Darlegungen der störenden Ereignisse es nicht bedürfe. Letzteres entsoricht auch der laufenden Rechtsprechung des BGH. Dieser hat schon in mehrfachen Entscheidungen, so beispielsweise durch Beschluss vom 12.06.2008 -VZR 221/07-dargelegt, dass nach ständiger Rechtsprechung des BGH einer Partei ihrer Darlegungslast genüge, wenn die vorgetragenen Tatsachen i.V. mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltende Recht zu begründen. Die Angabe von Einzelheiten zu dem Zeitpunkt und dem Ablauf bestimmter Ereignisse sei nicht erforderlich, wenn diese für die Rechtsfolgen ohne Bedeutung sind. Die hier jetzt dargelegte „Blumenwasser-Entscheidung“ kann auch auf Mietverhältnisse angewandt werden. Diese Entscheidung ist nicht beschränkt auf Wohnungseigentümer untereinander.