Mietrecht & Wohneigentumsrecht – Kompetente Beratung

Günther Wölfle

Günther Wölfle

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- u. Wohneigentumsrecht

Tel.: 07031/43585-12
E-Mail: guenther.woelfle@kpmbb.de

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Ni Haas

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Rechtsanwalt

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Mietverhältnisse sind auf Dauer angelegte Schuldverhältnisse. Da sich im Laufe der Zeit die Verhältnisse beim Mieter ändern und auch die Wohnung nicht unverändert bleiben, kommt es mit einiger Wahrscheinlichkeit irgendwann zu Problemen.

Mietverhältnisse sind auf Dauer angelegte Schuldverhältnisse. Da sich im Laufe der Zeit die Verhältnisse beim Mieter (Arbeitslosigkeit, Krankheit, Ehescheidung etc.) ändern und auch die Wohnung nicht unverändert bleiben (z.B. Verschleiß), kommt es mit einiger Wahrscheinlichkeit irgendwann zu Problemen. Es ist deshalb empfehlenswert, dass bereits bei Vertragsabschluss alle möglicherweise eintretenden Probleme geregelt werden.

Für einen Vermieter stellt sich vor vorstehendem Hintergrund häufig die Frage, ob die im Mietvertrag enthaltenen Regelungen noch wirksam und ausreichend sind. In den letzten Jahren sind durch eine ganze Reihe von Urteilen des Bundesgerichtshofs viele üblichen Regelungen in Mietverträgen für unwirksam erklärt worden.

Als Mieter stellt sich die Frage:

  • Kann ich alles unterscheiben, was im Mietvertrag steht?
  • Darf mir beispielsweise der Vermieter die Haltung einer Katze oder eines Hundes verbieten?
  • Ist eine klare und eindeutige Regelung getroffen worden, wer welche Betriebskosten zu tragen hat?

Bereits vor Unterzeichnung eines Mietvertrages sollte deshalb eine kompetente Beratung eingeholt werden, damit es nicht später zu bösen Überraschungen auf Seiten des Mieters bzw. des Vermieters kommt. Zu berücksichtigen ist hierbei, dass eine Beratung vor Abschluss des Mietvertrages meist kostengünstiger ist als ein Rechtsstreit, der durch eine klare Regelung in dem Mietvertrag hätte vermieden werden können.

Nach Abschluss eines Mietvertrages treten durch die vorstehend angesprochenen Veränderungen oft Schwierigkeiten auf:

  • Was gilt, wenn die Wohnfläche von der Vereinbarung im Mietvertrag abweicht, oder kleiner ist als im Inserat?
  • Wenn Mängel in der Wohnung auftreten (Schimmel, undichte Fenster, etc.), darf der Mieter dann die Miete mindern und ggfs. in welcher Höhe?
  • Ist der Vermieter verpflichtet, alle Mängel zu beseitigen oder nur die Mängel, die vom Mieter nicht verschuldet wurden?
  • Was gilt, wenn die Nebenkostenabrechnung unklar bzw. nicht nachvollziehbar ist?
  • Was gilt, wenn die Nebenkostenabrechnung vom Mietvertrag abweichende Positionen enthält?
  • Wie reagiert man, wenn die Nebenkostenabrechnung gegenüber den Vorjahren erhebliche höhere Beträge ausweist?
  • Was gilt, wenn Nachbarn unzumutbaren Lärm verursachen?
  • Auch wenn ein Mietverhältnis beendet werden soll, führt dies häufig zu Problemen:
  • Was muss eine Kündigung alles enthalten?
  • Unter welchen Voraussetzungen kann ein Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?
  • Kann einem Mieter auch gekündigt werden, wenn dieser die Miete zwar vollständig, jedoch unregelmäßig bezahlt?
  • Wie ist zu reagieren, wenn nach Kündigung der Mieter nicht auszieht?

Auch nach Auszug des Mieters können Probleme auftreten:

  • Was gilt, wenn die Wohnung Schäden aufweist? Gelten hier zu beachtende Fristen?
  • Wie ist zu reagieren, wenn die Wohnung nicht entsprechend den vertraglichen Regelungen zurückgegeben wird?
  • Wie verhält sich ein Mieter, wenn der Vermieter die Kaution nicht innerhalb angemessener Frist abrechnet oder einbehält?

Vorstehendes ist nur ein kleiner Ausschnitt möglicher Probleme, die sich bei einem Wohnraummietverhältnis ergeben können.

Wir können Sie in allen Situationen und bei allen Problemstellungen beraten und Ihnen helfen, für Sie die bestmögliche Lösung zu finden.

Im Gewerbemietrecht sind die gesetzlichen Regelungen nicht so streng wie im Wohnraummietrecht. Es herrscht hier weitgehend Vertragsfreiheit.

Doch auch im Gewerbemietrecht können Einschränkungen gegeben sein. Der Bundesgerichtshof hat verschiedene Klauseln in Mietverträgen für unwirksam erklärt, beispielsweise dann, wenn Regelungen über Schönheitsreparaturen starre Fristen enthalten oder wenn dem Mieter übermäßige Pflichten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auferlegt werden.

Probleme können auch entstehen,

  • wenn ein langfristiger Mietvertrag abgeschlossen wurde und aufgrund rückläufiger Umsätze der Mieter vom Vertrag loskommen möchte. Wir können überprüfen, ob es rechtliche Möglichkeiten gibt, vorzeitig den Vertrag zu kündigen (Stichwort: Verstoß gegen Schriftformklausel bzw. sonstige Formfehler)
  • wenn der Vermieter im gleichen oder angrenzenden Gebäude an ein Konkurrenzunternehmen vermietet.

Aufgrund der Möglichkeit, weitreichende Regelungsmöglichkeiten zu schaffen, sollten Sie auch hier den Vertrag, den Sie beabsichtigen abzuschließen, von uns überprüfen lassen, um ggfs. spätere Überraschungen und Rechtsstreite zu vermeiden. Dies gilt sowohl für den Vermieter einer Gewerbefläche als auch für den Mieter.

Als Wohnungseigentümer ist man zwar alleiniger Eigentümer der in der Teilungserklärung genannten Wohnung, jedoch gleichzeitig lediglich Miteigentümer der in der Teilungserklärung als gemeinschaftliches Eigentum bezeichneten Gebäudeteile bzw. des Grundstücks.

Als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist man – in Grenzen – an die Beschlüsse dieser Gemeinschaft gebunden und muss oftmals gegen den eigenen Willen sich an Erhaltungs- oder Modernisierungskosten beteiligen, was häufig zu Auseinandersetzungen zwischen den Miteigentümern führt.

Erachtet man Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft für fehlerhaft, können diese durch eine Klage für ungültig erklärt werden. Eine solche Klage muss jedoch innerhalb einer Frist von einem Monat nach dem jeweiligen Versammlungstermin bei Gericht eingehen.

Wir können Sie über die Erfolgsaussicht einer Anfechtung der Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft beraten.

Häufig gibt es auch Probleme mit der Verwaltung, die möglicherweise Beschlüsse nicht zügig umsetzt oder sich weigert, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen.

Auch hier können wir Ihnen Hilfestellung geben, was in solchen Fällen zu tun ist und wie verfahren werden kann.
Falls der jeweilige Wohnungseigentümer die Wohnung nicht selbst bewohnt, sondern diese vermietet, besteht für ihn das Problem, dass er einerseits Verpflichtungen als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfüllen hat und andererseits der Mieter ihm gegenüber Rechte aus dem Mietverhältnis geltend machen kann. Häufig gibt es vor diesem Hintergrund Streitigkeiten im Zusammenhang mit Nebenkostenabrechnungen, weil der Eigentümer Zahlung auf die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft leisten muss, andererseits nach der gesetzlichen Regelung nur einen Teil der in der Abrechnung auftauchenden Positionen auf den Mieter abwälzen kann.

Es macht somit Sinn, die Regelungen im Mietvertrag dahingehend anzupassen, dass wirklich alle Nebenkosten, die nach der gesetzlichen Regelung auf den Mieter abgewälzt werden können, auch entsprechend in dem Mietvertrag erwähnt werden. Alle abwälzbaren Mietnebenkosten, die im Mietvertrag nicht erwähnt werden, können nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Bei vielen Immobilienverkäufen und –vermietungen werden Makler eingeschaltet. Nach dem Verkauf bzw. der Vermietung ist ein häufiger Streitpunkt, ob der Makler Anspruch auf die Provision hat, was von einer Vielzahl von Einzelfragen abhängt. So muss ein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen sein, der Makler muss tätig geworden sein und durch seine Vermittlung muss der Kaufvertrag bzw. Mietvertrag zustande gekommen sein.

  • Was gilt, wenn das Objekt bereits vorher bekannt war?
  • Was gilt, wenn beim Makler nichts unterschrieben wurde, aber ein Exposé entgegengenommen wurde?
  • Ist die Provision angemessen oder überhöht?

Wir prüfen für Sie, ob eine Maklergebühr angefallen ist.

Im nachbarrechtlichen Bereich gibt es ein erhebliches Konfliktpotential:

  • Pflanzen wachsen vom Nachbargrundstück herüber, ohne dass sich der Nachbar darum kümmert.
  • Der Nachbar bringt Bepflanzungen an, die nicht den erforderlichen Abstand zur Grundstücksgrenze haben.
  • Der Nachbar errichtet einen Zaun, der die Sicht behindert.
  • Vom Nachbargrundstück gehen erhebliche Lärmbelästigungen aus.
  • Die Hecke an der Grundstücksgrenze ist zu hoch.

Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält verschiedene Regelungen, die das Nachbarrecht betreffen. Ergänzend haben einzelne Bundesländer eigene Regelungen getroffen, die landestypische Konstellationen berücksichtigen. Für Baden-Württemberg gibt es hierzu das Nachbarrechtsgesetz (NRG).

Gerne prüfen wir für Sie die Rechtslage und klären Sie über Ihre Rechte auf.