Immer wieder Schönheitsreparaturen

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Steht in einem Mietvertrag, dass der Mieter bei einem Auszug die Mieträume in sauberem und renoviertem Zustand zurückgeben muss, ist eine solche Klausel unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 27.01.2017, 65 S 338/16).

Die Klausel ist nach der vorgenannten Entscheidung deshalb unwirksam, weil diese den Eindruck erweckt, der Mieter müsse ungeachtet des tatsächlichen Zustandes der Wohnung immer renovieren. Die Formulierung „in renoviertem Zustand“ lässt keine andere Interpretation zu.

Des Weiteren ist zu beachten, dass beispielsweise die formularmäßige Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter zwar zulässig ist, sofern keine starre Fristen für den Zeitpunkt der Renovierung genannt wird. Wird dann jedoch zusätzlich noch eine Endrenovierung verlangt, sind beide Klauseln aufgrund des sogenannten „Summierungseffektes“ unwirksam, da diese Gesamtregelung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt (so schon BGH im Urteil vom 14.05.2003, VIII ZR 308/02). Insoweit schuldet der Mieter daher – wenn beide Klauseln im Mietvertrag vorhanden sind – weder die Durchführung laufender Schönheitsreparaturen noch eine Endrenovierung.

Nur der Vollständigkeit halber sei auch erwähnt, dass der Bundesgerichtshof auch die in vielen Mietverträgen enthaltenen Quotenabgeltungsklauseln für unwirksam erklärt hat (BGH INR 2015, 268).

Endrenovierungen werden vom Mieter daher nur dann geschuldet, wenn diese Individualrechtlich und nicht in allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart worden sind.

Für eine Individualvereinbarung genügt allerdings nicht, dass im Mietvertrag handschriftlich ergänzt wird, der Mieter muss beim Auszug die Wohnung renovieren. Eine Individualvereinbarung liegt nur dann vor, wenn beide Parteien darüber verhandelt haben und der Mieter auch einen entsprechenden Handlungsspielraum gehabt hat und nicht nur die Möglichkeit hatte, dieser Vereinbarung zustimmen zu müssen.

WEG Recht: Bezahlung von Wohngeld

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Grundsätzlich müssen Wohnungseigentümer die Hausgeldbeträge, die durch die Eigentümerversammlung festgesetzt worden sind, bezahlen. Dies gilt selbst dann, wenn ein Beschluss durch einen oder mehrere Eigentümer angefochten wird.

Grundsätzlich wird die Zahlungsverpflichtung für Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung über die Jahresrechnung festgelegt. Auch werden dort Sonderumlagen beschlossen.

Solange ein solcher Beschluss nicht durch ein Gericht für ungültig erklärt worden ist, sind die Zahlungen zu erbringen (AG Dortmund, Urteil vom 03.07.2018, Az.: 512 C 4/18 (nicht Rechtskräftig)).

Es empfiehlt sich daher, den Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Eine Abwehr solcher Ansprüche ist insoweit nicht möglich und auch nicht sinnvoll, zumindest nicht solange, bis der Beschluss für ungültig erklärt worden ist.

Der erste Schritt wird daher immer sein, den Beschluss, mit dem die Jahresrechnung festgestellt wurde, binnen der Monatsfrist ab dem Versammlungszeitpunkt durch eine Beschlussanfechtung über das Amtsgericht anzufechten.

Ärgernis: Wirksame Vertragsstrafe oder etwa doch nicht?

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Zeit spielt bei einem Bauvorhaben immer eine wichtige Rolle. Daher werden oft Vertragstrafen vereinbart. Einerseits kann der Bauherr dadurch Druck auf den Bauunternehmer ausüben, andererseits muss der Bauherr auch keinen konkreten Schaden nachweisen, wenn die Voraussetzungen der Vertragsstrafe gegeben sind. Oft stellt sich im Zusammenhang mit einem Bauvorhaben heraus, dass die vereinbarte Vertragsstrafe bei Verzögerungen unwirksam ist und dann gerade nicht ihren Zweck erfüllen kann.

Einige Dinge sind bei der Vereinbarung einer Vertragsstrafe zu beachten. Grundsätzlich stellen Vertragsstrafenregelungen nämlich Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) dar. Damit unterliegen sie dann einer Inhaltskotrolle (§307 BGB). Sie sind unwirksam, wenn sie den anderen Vertragspartner unangemessen benachteiligt. Ist dies der Fall, ist die Klausel unwirksam und fällt weg, es gilt dann das Gesetz. Damit kann man bei einer unwirksamen Vertragsstrafenregelung dann das vermeintliche Druckmittel verlieren, weshalb man bei der Formulierung von Vertragsstrafen auf einige Punkte achten muss.

Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH VII ZR 210/01) ist eine Vertragsstrafe, die 5 % der Auftragssumme überschreitet, im Verhältnis zum Werklohnanspruch des Auftragnehmers unangemessen. Gleiches gilt, wenn mehrere Vertragsstrafen für unterschiedliche Verstöße vereinbart werden, wie z.B. verspätete Rechnungslegung oder den Einsatz von Nachunternehmern. Die Vertragsstrafe wegen Terminüberschreitungen muss außerdem in einer angemessenen Relation zur Dauer des Verzugs stehen. Als angemessen sieht die Rechtsprechung noch einen Tagessatz von 0,3 % der Auftragssumme pro Werktag an, dagegen ist ein Tagessatz von 0,5% zu hoch. (BGH VII ZR 28/07; BGH VII ZR 198/00). Außerdem muss die Bezugsgröße der Höhe der Vertragsstrafe klar sein. Sind im Vertrag verschiedene Bezugsgrößen benannt, kann die Klausel zu unbestimmt und damit unwirksam sein.

Eine wirksame Vertragsstrafe setzt des weiteren Verschulden voraus. Gilt die VOB/B ergibt sich aus § 11 Abs. 2 VOB/B bereits das Verschuldenserfordernis, so dass es nicht ausdrücklich in der Vertragsstrafenregelung erwähnt werden muss. Enthalten vorrangige Teile des Vertrags andere Regelungen, kann die Vertragsstrafenregelung wiederum unwirksam sein, z.B., wenn die Frist auch witterungsbedingt nicht verlängert werden kann. Der Auftraggeber kann grundsätzlich einen über die Vertragsstrafe hinausgehenden Schaden geltend zu machen, er muss sich jedoch die Vertragsstrafe anrechnen lassen. Im Vertrag muss eine solche Anrechnung ausdrücklich geregelt sein, andernfalls ist auch dann die Vertragsstrafe unwirksam (BGH VIII ZR 350/82).

Wichtig für den Auftraggeber ist, dass die Vertragsstrafe bei Abnahme vorbehalten wird. Andernfalls verliert er diesen Anspruch.

Letztendlich sollte der Auftraggeber darauf achten, dass nur das Wichtigste über Vertragsstrafen gesichert wird und dabei die Grenzen nicht ausgereizt werden. Weniger ist hierbei oft mehr. Auch zu knapp bemessene Fristen fördern nicht unbedingt eine vertrauensvolle Zusammenarbeit, sondern provozieren eher Behinderungsanzeigen des Auftragnehmers. Auch ein Auftragnehmer hat Interesse an einer zügigen Abwicklung des Bauprojekts innerhalb der vereinbarten Bauzeit.

Gesetzlicher Urlaubsanspruch bei unbezahltem Sonderurlaub?

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Mit Urteil vom 19. März 2019 (Az.: 9 AZR 315/17) hat das Bundesarbeitsgericht festgestellt, dass Zeiten eines unbezahlten Sonderurlaubs für die Berechnung des gesetzlichen Mindesturlaubs unberücksichtigt bleiben.

Im Streitfall hatte eine Arbeitnehmerin nach einem zweijährigen unbezahlten Sonderurlaub vom 01.09.2013 bis zum 31.08.2015 die Gewährung des gesetzlichen Mindesturlaubs von 20 Arbeitstagen für das Kalenderjahr 2014 verlangt. Nachdem das Arbeitsgericht die Klage abgewiesen hat, hat das Landesarbeitsgericht der Berufung der Klägerin stattgegeben. Die Revision der Beklagten vor dem Bundesarbeitsgericht hatte letztendlich Erfolg. Das Bundesarbeitsgericht hat festgestellt, dass die Klägerin für das Jahr 2014 keinen Anspruch auf bezahlten Jahresurlaub hat.

Befindet sich ein Arbeitnehmer im Urlaubsjahr ganz oder teilweise im unbezahlten Sonderurlaub, ist bei der Berechnung der Urlaubsdauer zu berücksichtigen, dass die Arbeitsvertragsparteien ihre Hauptleistungspflichten durch die Vereinbarung von Sonderurlaub vorübergehend ausgesetzt haben. Dies führt dazu, dass einem Arbeitnehmer für ein Kalenderjahr, in dem er sich durchgehend im unbezahlten Sonderurlaub befindet, mangels einer Arbeitspflicht kein Anspruch auf Erholungsurlaub zusteht.

An seiner anders lautenden bisherigen Rechtsprechung (vgl. BAG 6. Mai 2014 Az.: 9 AZR 678/12) hält der Senat nicht mehr fest.

Gebrauchtwagenkauf – wer ist der Verkäufer?

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Oftmals entpuppt sich das vermeintliche Schnäppchen, welches auf dem Gebrauchtwagenmarkt erstanden wurde, als Fass ohne Boden. Bei dem kürzlich erworbenen Gebrauchtwagen tauchen Mängel auf, die teure Reparaturen notwendig machen. Mancher Gebrauchtwagenkäufer entscheidet sich bewusst für einen Erwerb des Fahrzeugs vom Händler. Dies hat für ihn den Vorteil, dass der gewerbliche Verkäufer gegenüber dem Verbraucher die gesetzliche Gewährleistung nicht ausschließen kann. Im Rahmen dieser Gewährleistung trägt der Verkäufer Gewähr dafür, dass das Fahrzeug zum Zeitpunkt der Übergabe frei von Mängeln (auch versteckten) ist. Bei Gebrauchtwägen gilt hier selbstverständlich nicht der Maßstab eines Neuwagens, altersbedingte Abnutzungen und Verschleißerscheinungen sind insoweit nicht als Mängel zu bewerten. Er wird der Verbraucher seinen Pkw vom Privatmann kann dieser wirksam diese Gewährleistung ausschließen. Der Erwerber eines Gebrauchtwagens muss dann dem Privatmann als Verkäufer nachweisen, dass dieser ihm das Fahrzeug in Kenntnis von Mängeln veräußert hat und ihn über den Fahrzeugzustand getäuscht hatte. Diesen Nachweis zu führen ist oftmals unmöglich.

Jedoch birgt der Erwerb vom Händler manchmal auch Tücken. So staunte mancher Käufer nicht schlecht, als er im Kaufvertrag plötzlich als Verkäufer den Namen einer Privatperson auffand und der Fahrzeughändler wohl noch im Auftrag unterschrieben hat. Um die Gewährleistung zu umgehen, verkaufen die Pkw-Händler oftmals ihre Fahrzeuge als Kommissionsgeschäft, tatsächlich oder auch nur angeblich im Auftrag von Privatpersonen. Plötzlich weist der Kaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss auf, den der Händler ansonsten nicht führen darf.

Das Oberlandesgericht Oldenburg hat in einem kürzlich zur Entscheidung anstehenden Fall jedoch festgestellt, dass es Konstellationen gibt in denen der Händler sich nicht darauf berufen kann, dass er das Fahrzeug nur im Auftrag und in Vertretung einer Privatperson verkauft hat. In dem zur Entscheidung anstehenden Fall hatte der Händler das Fahrzeug auf seiner Internetplattform als gewerblichen Händlerverkauf beworben, er hatte gegenüber dem Käufer die Beseitigung mehrerer bei der Besichtigung aufgefallenen Mängeln zugesichert, als wäre er der Verkäufer, und er hatte den Kaufvertrag unterschrieben. Nur im Kleingedruckten fand sich ein Hinweis auf das vermeintliche Kommissionsgeschäft. Hier befand das Oberlandesgericht Oldenburg, dass der Wille des Verkäufers im fremden Namen aufzutreten dem Käufer nicht klar genug kommuniziert wurde. Dies hatte zur Folge, dass es sich um eine gewerbliche Veräußerung des Verkäufers selbst handelte und der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag somit unwirksam war.

Fazit: Der Verbraucher, der sein Gebrauchtfahrzeug vermeintlich von einem Händler erworben hat und nunmehr im Kaufvertrag eine Privatperson vorfindet sollte, gerade im Hinblick auf die aktuelle Rechtsprechung, durch einen Anwalt genau prüfen lassen ob hier eine wirksam Vertretung vorliegt. Möglicherweise bestehen Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Händler. Der redliche gewerbliche Gebrauchtwagenverkäufer sollte, bei Kommissionsgeschäften, hingegen den Verbraucher deutlich bereits vor Vertragsabschluss darauf hinweisen, dass er das Rechtsgeschäft nicht in eigenem Namen sondern als Vertreter für eine Privatperson durchführt.

(Mitgeteilt von Rechtsanwalt Björn Zager, Fachanwalt für Versicherungsrecht)

Zulässigkeit von Altersabstandsklauseln in Versorgungsordnungen

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Das Bundesarbeitsgericht hat sich im Jahr 2018 in mehreren Urteilen mit der Wirksamkeit von Altersabstandsklauseln in Versorgungszusagen befasst.

  • Im Verfahren Az.: 3 AZR 43/17 war die Klägerin eine 18 Jahre jüngere Witwe des verstorbenen Arbeitnehmers, der eine betriebliche Altersversorgungszusage erhalten hatte. Die zugrundeliegende Versorgungsordnung enthielt für die Auszahlung der Ehegattenrente unter anderem die Voraussetzung, dass der Ehegatte nicht mehr als 15 Jahre jünger ist als der Berechtigte. Die Witwe hielt diese Klausel für unzulässig.
    Das Bundesarbeitsgericht stellte jedoch mit Urteil vom 20.02.2018 fest, dass eine Regelung in einer Versorgungsordnung, die Ehegatten von der Hinterbliebenenrente ausschließt, wenn sie mehr als 15 Jahre jünger als der versorgungsberechtigte Arbeitnehmer sind, zwar eine Benachteiligung wegen des Alters darstelle, diese jedoch sachlich gerechtfertigt und deshalb zulässig sei.
  • Im Verfahren Az.: 3 AZR 520/17 wurde über die Höhe einer Witwenpension der Klägerin gestritten. Die Pensionsordnung des Arbeitgebers des verstorbenen Ehemannes enthielt eine Altersabstandsklausel, nach welcher sich die Hinterbliebenenpension von Witwen, die mindestens 15 Jahre jünger als ihr verstorbener Ehemann sind, um 5 % für jedes zusätzliche Jahr Altersunterschied mindert. Die 29 Jahre jüngere Witwe hielt die Altersabstandsklausel für unzulässig.
    Das Bundesarbeitsgericht hat mit Urteil vom 16.10.2018 entschieden, dass eine Altersabstandsklausel, welche die Hinterbliebenenrente von Witwen, die mehr als 15 Jahre jünger als der versorgungsberechtigte Arbeitnehmer sind, um 5 % für jedes weitere Jahr Altersunterschied vermindert, wirksam ist. Durch das Anknüpfen der Klausel an das Alter der Versorgungsberechtigten liege zwar eine unmittelbare Altersdiskriminierung vor, diese sei jedoch sachlich gerechtfertigt und führe auch zu keiner übermäßigen Beeinträchtigung der legitimen Interessen der durch sie benachteiligten Arbeitnehmer.
  • Mit Urteil vom 11.12.2018 hat das Bundesarbeitsgericht in einem ähnlichen Fall (Az.: 3 AZR 400/17) eine Regelung, die eine zugesagte Witwenrente schrittweise verringert, wenn ein Altersabstand von mehr als 10 Jahren besteht, für zulässig erklärt. Eine Reduzierung der Altersversorgung um 5 % für jedes weitere Jahr Altersabstand sei nicht zu beanstanden. Mit dem Urteil liegt das BAG auf der Linie seiner bisherigen Entscheidungen, auf Grundlage derer es nun seine Rechtsprechung zur Altersabstandsklauseln weiterentwickelt.

Das BAG stützt sich in seinen Entscheidungen zu Altersabstandsklauseln wesentlich auf den typischen Altersabstand von Eheleuten, der statistisch bei weniger als 10 Jahren liegt. Bei einem Altersabstand von mehr als 10 Jahren sei der gemeinsame Lebenszuschnitt der Ehepartner von vornherein darauf angelegt, dass der Hinterbliebene einen Teil seines Lebens ohne den Versorgungsberechtigten und dessen Einkommenssituation verbringt. Es sei daher legitim, wenn ein Arbeitgeber dieses Risiko nicht durch die Zusage einer üblichen Hinterbliebenenversorgung übernimmt. Dies gelte erst recht bei einer sukzessiven Reduzierung der Hinterbliebenenversorgung in Abhängigkeit von einem steigenden Altersabstand.

HOAI steht auf der Kippe

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Der EuGH muss über die Rechtmäßigkeit der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) entscheiden. Nach der EU-Kommission ist diese Preisregelung für Architekten und Ingenieure europarechtswidrig, weil sie in vielen Fällen den freien Preiswettbewerb verhindere oder zumindest erschwere.

Die EU-Kommission stützt sich hierbei auf die Dienst- und Niederlassungsfreiheit der EU-Verträge. Derzeit betreibt die EU-Kommission ein seit 2015 bestehendes Vertragsverletzungsverfahren gegen Deutschland. Dies könnte letzten Endes dazu führen – laut Generalanwalt des EuGH – dass noch in diesem Jahr die Mindest- und Höchstgebühren in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure in Deutschland aufgehoben werden. Nach Ansicht des Generalanwalts beim EuGH ist Artikel 15 der Dienstleistungsrichtlinie 2006/123/EG anwendbar. Zwar wird anerkannt, dass Gründe des Verbraucherschutzes und der Qualitätssicherung von Planungsleistungen prinzipiell als zwingende Gründe des Gemeinwohls für eine Wirksamkeit der HOAI sprechen, dennoch sei es nach Auffassung des Generalanwalts nicht verhältnismäßig. Die HOAI sei weder geeignet noch erforderlich im Sinne der Dienstleistungsrichtlinie. Zudem habe Deutschland keinen Nachweis erbracht, dass ein System ohne Mindestpreise zu einem Marktversagen führen könnte, bei dem qualitativ hochwertige Dienstleistungen ersetzt würden durch Dienstleistungen niedriger Qualität.

Aller Voraussicht nach entscheidet der EuGH im zweiten oder dritten Quartal 2019. Das Urteil wird mit Spannung erwartet, da es auch auf andere Preisregelungen Auswirkungen haben kann.

Beratungspflichten und damit einhergehende Haftung des Versicherungsmaklers während der Vertragslaufzeit

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Das OLG Hamburg hat im September 2018 erneut entschieden, dass ein Versicherungsmakler seinen Kunden (den Versicherungsnehmer) während der gesamten Vertragslaufzeit über die Anpassung des Versicherungsschutzes aufgrund von außerhalb der Sphäre des Versicherungsnehmers liegenden Veränderungen zu beraten hat. Bei Veränderungen in der Sphäre des Versicherungsnehmers wie Neuanschaffungen, neue Gefahrenpotentiale oder Werterhöhungen, hat er hingegen nur zu beraten, wenn ihm diese bekannt werden. Der Versicherungsmakler ist nicht zu einer laufenden, mindestens einmal jährlich durchzuführenden Bestandsaufnahme und Überprüfung der Versicherungsverhältnisse verpflichtet.
Viele Versicherungsnehmer und auch Makler verkennen, dass der Versicherungsmakler nicht nur die einmalige Bemühung um die Beschaffung von Versicherungsschutz schuldet, sondern auch zur anschließenden umfassenden Dauerbetreuung, im Interesse des Versicherungsnehmers mit der erforderlichen Beratung über Anpassungen und Veränderungen des Versicherungsschutzes, während der gesamten Vertragslaufzeit verpflichtet ist.

Dies betrifft jedoch nur Veränderungen, die außerhalb der Sphäre des Versicherungsnehmers liegen, wie neue Versicherungsprodukte mit verbessertem Versicherungsschutz für den Versicherungsnehmer etc.

Für den Versicherungsnehmer stellt sich somit bei der Ablehnung von Versicherungsschutz durch seinen Versicherer die Frage, ob der ihn betreuende Versicherungsmakler in der dauernd geschuldeten Beratungssituation auch hinreichend und genügend auf Veränderungen der Produktpaletten der Versicherer, mit erweitertem Versicherungsschutz, hingewiesen hatte.

Falls dies schuldhaft unterblieb und der Versicherungsnehmer bei rechtzeitiger Anpassung seines Versicherungsvertrages in diesem konkreten Fall Versicherungsschutz erhalten hätte, kommt eine Haftung des Versicherungsmaklers in Betracht.

Umgekehrt ist der Makler jedoch zu einer jährlichen Komplettprüfung seines Bestandes im Hinblick auf diese Fragen pauschal nicht verpflichtet. Im Hinblick auf bestehende Haftungsrisiken ist jedoch Maklern zu empfehlen, die von ihnen betreuten Verträge, bei entsprechenden Veränderungen der Produktpaletten der Versicherer, auf Anpassungen zu überprüfen.

Sofern Veränderungen ausschließlich in der Sphäre des Versicherungsnehmers vorliegen, wie bei Neuanschaffungen, Umzug in ein anderes Haus, etc., ist der Makler nur zur Überprüfung verpflichtet, sofern ihm dies bekannt wird (vgl. hierzu insbesondere OLG Hamburg, Urteil vom 27.09.2018 – 1 U 2/18).

Lesenswert: Scheidung.org

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Der Berufsverband der Rechtsjournalisten e.V. hat im Internet ein Informationsportal einge-richtet, in dem umfangreiche Informationen zum Thema Scheidung und Unterhalt veröffentlicht werden.

Nähere Einzelheiten können unter www.scheidung.org abgerufen werden.

Kindesunterhalt: Neue Düsseldorfer Tabelle seit 01.01.2019

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Zum 01.01.2019 wurde erneut die Düsseldorfer Tabelle geändert. Der Mindestunterhalt für Kinder bis zum 5. Lebensjahr steigt um 6 Euro auf 354 €, bei Kindern zwischen dem 6. und 11. Lebensjahr um 7 € auf 406 € und bei Kindern zwischen dem 12. und dem 17. Lebensjahr erhalten 476 € statt bisher 467 €. Dadurch ändern sich alle Unterhaltsbeträge der Düsseldorfer Tabelle.