Wohngebäudeversicherung der Wohnungseigentümergemeinschaft

am Dienstag, 08 November 2016. Veröffentlicht in Versicherungsrecht

Es entspricht dem allgemeinen Brauch, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, für das gesamte Gebäude eine Gebäudeversicherung abschließt. Von der Gebäudeversicherung umfasst ist zum einen das Gemeinschaftseigentum zum anderen auch das Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer.
Der Bundesgerichtshof hatte im September 2016 zu entscheiden, wer eine Versicherungsleistung, bei Schaden an Sondereigentum, zu beanspruchen hat. Dies insbesondere für den Fall, in welchem das Sondereigentum nach Eintritt des Versicherungsfalles jedoch vor Leistung des Versicherers an einen Dritten veräußert wurde.

In seinem Urteil vom 16.09.2016 zum Aktenzeichen V ZR 29/16 führte der Bundesgerichtshof folgerichtig aus, dass in dem Fall, in welchem eine Wohnungseigentümergemeinschaft für das gesamte Gebäude eine Gebäudeversicherung abschließt, es sich mit Ausnahme von etwaigen Gemeinschaftseigentum, um eine Versicherung auf fremde Rechnung handelt. Versicherungsnehmer ist letztendlich die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Dies hat zur Folge, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Versicherer den Versicherungsanspruch als Versicherungsnehmerin geltend macht.

Sofern Sondereigentum betroffen ist, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft jedoch verpflichtet, für den Fall dass die Gebäudeversicherung zur Regulierung eines Schadens an dem Sondereigentum eine Versicherungsleistung an die Wohnungseigentümergemeinschaft erbringt, die Versicherungsleistung an diejenige Person auszuzahlen, der sie nach den versicherungsrechtlichen Regeln zusteht. Der Bundesgerichtshof weist hier richtigerweise darauf hin, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund des zwischen ihr und den jeweiligen Sondereigentümern bestehenden Treuhandverhältnisses verpflichtet ist, die Versicherungsleistung an diejenige Person auszubezahlen, der sie nach den versicherungsvertraglichen Regeln zusteht.

Bei der Veräußerung von Wohneigentum zwischen dem Schadenseintritt und der Versicherungsleistung kommt es insoweit nicht auf die bei der Veräußerung getroffenen vertraglichen Regelungen zum Nutzen- und Lastenübergang an. Viel mehr ist entscheidend, dass bei Anwendung des § 95 Abs. 1 VVG derjenige von der Wohnungseigentümergemeinschaft die Zahlung der Versicherungsleistung verlangen kann, während dessen Eigentümerstellung sich der Anspruch gegen die Versicherung "ergeben" hat.

Ein Anspruch ergibt sich während der Dauer des Eigentums eines Erwerbers, wenn er erst zu diesem Zeitpunkt entstanden ist. Der Anspruch auf die Versicherungsleistung ergibt sich jedoch im Sinne des § 95 VVG grundsätzlich mit dem Eintritt des Versicherungsfalls. Ist dieser vor der Veräußerung der versicherten Sache eingetreten, steht der Anspruch auf die Versicherungsentschädigung ausschließlich dem Veräußerer zu. In seiner Person einmal entstandenen Ansprüche gehen nicht gemäß § 95 Abs. 1 VVG mit dem Eigentumsübergang auf den Erwerber über. Etwas anderes kann gelten bei Ansprüchen auf Nutzungsausfall (entgangene Miete). Der Anspruch auf Nutzungsausfall entsteht für jeden Zeitraum neu, in dem die Gebrauchsfähigkeit beeinträchtigt ist. Stichtag ist insoweit der Tag des Eigentumsübergangs auf den Erwerber. Soweit es um Nutzungsausfall bis zu diesem Zeitpunkt geht ist, im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft, der Veräußerer berechtigt, die Versicherungsleistung zu fordern. Nach diesem Stichtag der Erwerber.

Bei den Sanierungskosten hingegen kommt es nicht darauf an, wann die Sanierung durchgeführt wurde. Die Trocknungskosten als Bestandteil der Versicherungsleistung dienen der Reparatur des durch das Schadensereignis beschädigten Sondereigentums. Für die Anspruchentstehung reicht es somit aus, dass das Sondereigentum beschädigt worden ist, so lange es im Eigentum des Veräußerers steht. Wenn die Sanierungsleistung später, nach Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch als Eigentümer, durchgeführt wird, ist dies für die Anspruchentstehung im Sinne des § 95 Abs. 1 VVG unerheblich. Der Anspruch auf Erstattung der Trocknungskosten ist bereits mit Schadenseintritt entstanden.

Rechtsanwalt B. Zager
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