Rauchmelder

am Dienstag, 13 Januar 2015. Veröffentlicht in Mietrecht

Ein Beschluss über den Einbau und Wartung von Rauchmeldern kann für ungültig erklärt werden, wenn dieser keine Ausnahmeregelung für Eigentümer enthält.
Der Einbau von Rauchmeldern ist in den meisten Bundesländern gesetzlich zur Pflicht geworden.

Viele Eigentümergemeinschaften haben Beschlüsse dahingehend gefasst, dass für sämtliche Wohneinheiten Rauchwarnmelder vertraglich für 10 Jahre anmietet werden und eine entsprechende Firma mit der Funktionsprüfung, Wartung und Dokumentation beauftragt wird. Ziel der Wohnungseigentümergemeinschadt ist es, insoweit eine einheitliche Regelung für alle Eigentümer zu treffen und der gesetzlichen Verpflichtung nachzukommen.

Fast immer wird in diesen Beschlüssen nicht berücksichtigt, dass bereits manche Eigentümer dieser Verpflichtung in Eigeninitiative nachgekommen sind und bereits auch vor Beschlussfassung in den eigenen Räumen DIN-gerecht die Rauchwarnmelder angebracht haben.

So hat das Landgericht Braunschweig nunmehr in einem Urteil vom 07.02.2014 -Aktenzeichen 6 S 449/13- entschieden, dass ein solcher Beschluss über den Einbau und die Wartung von Rauchmeldern, welcher einzelne Eigentümer, die der gesetzlichen Verpflichtung bereits nachgekommen sind, nicht ausnimmt, dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Der Bundesgerichtshof hat bereits im Jahre 2013 in einer Entscheidung vom 08.02.2013 entschieden, dass die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich mit Beschlusskompetenz über den Einbau von Rauchmeldern besitzt. Der Bundesgerichtshof hatte in dieser Entscheidung jedoch die Frage, ob bei einer solchen Beschlussfassung auf einzelne Eigentümer, die bereits der gesetzlichen Einbaupflicht nachgekommen sind, Rücksicht genommen werden müsse, ausdrücklich offengelassen.

Grundsätzlich dienen zwar die Rauchmelder zu dem Schutze aller Bewohner und Besucher, die Verwaltung ist insoweit auch verpflichtet, sicherzustellen, dass diese dauerhaft funktionieren. Allerdings gebiete nach der oben zitierten Entscheidung des Landgerichts Braunschweig dies nicht, dass für sämtliche Wohnungen neue Rauchmelder angeschafft werden müssten und die Gemeinschaft für die Geräte einen einheitlichen Wartungsvertrag abschließen müsse. Es sei genauso möglich, dass ein einzelner Eigentümer einen Nachweis darüber erbringt, dass er bereits Rauchmelder auf eigene Kosten angeschafft habe und dieser Rauchmelder auch den gesetzlichen Anforderungen entspräche und die Wartung ordnungsgemäß durchgeführt werde. Solche Eigentümer sind dann in einem Beschluss zur Anschaffung der Geräte auszunehmen, da aufgrund der doppelten Kostenbelastung dieser Eigentümer der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung widerspräche.

Eine höchstrichterliche Entscheidung liegt insoweit noch nicht vor.

Sollten bereits Beschlüsse gefasst worden sein, sind diese insoweit nur noch anfechtbar, als die Anfechtungsfrist von einem Monat ab Beschlussfassung noch nicht abgelaufen ist.

Nicht angefochtene Beschlüsse ohne diese Ausnahmeregelung haben daher Bestand.

Hier kann jedoch der einzelne betroffene Eigentümer gegebenenfalls in einer künftigen Eigentümerversammlung den Antrag stellen, den bereits gefassten Beschluss abzuändern und eine Ausnahmeregelung zuzulassen. Wird ein solcher Antrag dann abgelehnt, könnte diese Ablehnung erneut angefochten werden.
Nur der Vollständigkeit halber wird mitgeteilt, dass die für die Wohnungseigentümer nach einer Entscheidung des Amtsgericht Karlsruhe vom 15.08.2014 -Aktenzeichen 4 C 217/14- grundsätzlich nicht verpflichtet sind, über die Anschaffung und Installation von Rauchwarnmeldern beschließen, Denn der Schutz des Eigentums kann auch durch den Einbau der Rauchwarnmelder durch die einzelnen Wohnungseigentümer erreicht bzw. gewahrt werden. Diese Entscheidung ist allerdings noch nicht rechtskräftig, es wurde Berufung eingelegt (Landgericht Karlsruhe -Aktenzeichen 11 S 109/14-)
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