Ist eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei unverschuldeter Notlage wirksam ?

am Montag, 28 November 2016. Veröffentlicht in Mietrecht

Grundsätzlich kann ein Vermieter ein Mietverhältnis kündigen, wenn ein Zahlungsrückstand von mehr als zwei Monatsmieten aufgelaufen ist. Diese fristlose Kündigung kann der Mieter jedoch zur Unwirksamkeit bringen, in dem er innerhalb der gesetzlichen Schonfrist die Miete ausgleicht.

Gemäß § 569 Abs. 3 Ziff. 2 BGB wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches sämtliche rückständigen Mieten ersetzt bekommt. Dies gilt allerdings nur dann nicht, wenn bereits schon innerhalb von zwei Jahren eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgesprochen wurde und diese dann auf Grund Ausgleich der rückständigen Mieten unwirksam geworden ist. Sehr häufig kündigen die Vermieter jedoch zusätzlich ordentlich nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, nämlich wegen erheblicher schuldhafter Vertragspflichtverletzung.

Die ordentlichen Kündigung wird durch die Nachzahlung der offenen Mieten grundsätzlich nicht unwirksam.

Die ordentlichen Kündigung setzt allerdings voraus, dass der Mieter schuldhaft gegen seine vertraglichen Pflichten verstößt. In einem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall (Urteil vom 20.07.2016, VIII ZR 238/15) hat sich der Mieter darauf berufen, dass er wegen ungerechtfertigter Vollstreckungsmaßnahmen der Finanzbehörden unverschuldet in eine schwierige Liquiditätssituation geraten sei. Der Mieter berief sich daher auf eine unverschuldete Notlage.

Der Bundesgerichtshof musste darüber entscheiden, ob der Mieter tatsächlich schuldhaft seine Miete nicht bezahlen konnte. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung die Kündigung für rechtswirksam erachtet und an den Entlastungsbeweis für den Mieter hohe Anforderungen gestellt. Er verlangte konkrete Angaben zur tatsächlichen Höhe der Steuerschätzung, die Erläuterung der Gründe für das Zustandekommen der Steuerschätzung sowie die Darlegung der Umstände der Beiträge.

In der Praxis bedeutet das, dass der Mieter grundsätzlich in der Darlegungspflicht ist, warum er die Miete unverschuldet nicht bezahlen konnte.

In den meisten Fällen wird dies den Mietern nicht gelingen.

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