Heilungsmöglichkeiten bei Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch den Vermieter kann der Mieter „heilen“, wenn er innerhalb bestimmter Fristen die rückständige Miete vollständig bezahlt oder wenn sich eine öffentliche Stelle (JobCenter) zur Befriedigung verpflichtet. Der Räumungsanspruch entfällt gem. § 569 Abs. 3 Ziff. 2 BGB, wenn die offenen Mieten bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit eines Räumungsanspruches (seit Zustellung der Räumungsklage) vollständig bezahlt werden.

Zu beachten ist jedoch, dass dies nur eine außerordentliche fristlose Kündigung heilt. Häufig sprechen die Vermieter zusätzlich eine ordentliche fristgemäße Kündigung wegen berechtigtem Interesse aus. Das berechtigte Interesse ergibt sich insoweit daraus, dass der Mieter wegen seiner fehlenden Zahlungen seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB).

Eine solche zusätzlich oder hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wird durch die Zahlung nicht geheilt. Der Vermieter kann trotzdem an der ordentlichen Kündigung festhalten und eine Räumung verlangen. Auch die Unverzüglichkeit des Zahlungsausgleiches nach Zugang der Kündigung macht das Festhalten des Vermieters an der ordentlichen Kündigung nicht treuwidrig (so Landgericht Berlin, Urteil vom 16.09.2014, Az. 67 S 290/14).

Ein Räumungsanspruch kann nach dem Gesichtspunkt von Treu und Glaube nur dann entfallen, wenn die tatsächliche Zahlung nur ganz kurz nach Ausspruch der Kündigung erfolgt ist und der Mieter auch nachvollziehbare Gründe für seine Säumnis angeben kann (§ 573 Abs. 2 Ziff. 1 verlangt eine schuldhafte nicht unerhebliche Vertragsverletzung). D.h. diese Regelung setzt ein Verschulden voraus. Eine plötzlich eintretende Krankheit oder Arbeitslosigkeit kann daher durchaus als Argument benutzt werden, dass ein Festhalten an einem Räumungsanspruch treuwidrig sein kann. Dies ist jedoch jeweils an dem konkreten Einzelfall zu klären.