Getrennte Mietverträge über Wohnung und Garagen

am Donnerstag, 13 November 2014. Veröffentlicht in Mietrecht

Ein häufiges Problem, mit dem sich die Rechtsprechung im Mietrecht beschäftigen muss, ist die alltägliche Situation der Vermietung einer Wohnung und einer Garage. Oft stellt sich die Frage, kann die Garage gesondert gekündigt werden oder ist dies nur einheitlich zusammen mit der Wohnung möglich. Hier gilt zunächst der Grundsatz:
Ist ein einheitlicher Mietvertrag für Wohnung und Garage abgeschlossen, ist auch grundsätzlich nur eine einheitliche Kündigung des Mietverhältnisses, sei es von Vermieterseite aus oder auch von Mieterseite aus möglich. Eine Teilkündigung ist unzulässig (Bundesgerichtshof NZM 2012, 78). Die Fallgestaltung ist dann einfach, wenn in einem einheitlichen Mietvertrag die Garage mitvermietet ist. Bei Veräußerung der Wohnung und der Garage beispielsweise an getrennte Erwerber werden beide Erwerber Vermieter des einheitlichen Mietvertrages. Anders ist es, wenn die Wohnung und die Garage durch getrennte Verträge schriftlich oder mündlich abgeschlossen wurde. Hierzu hat der Bundesgerichtshof bereits 2011 maßgebliche Grundsätze festgelegt (vgl. Bundesgerichtshof NZM 2012, 78). Ist die Vermietung in einer Vertragsurkunde erfolgt, spricht die Vermutung für einen einheitlichen Vertrag, in allen anderen Fällen spricht die Vermutung für den Willen der Parteien, zwei getrennte Verträge abzuschließen. Diese Vermutung kann demjenigen, der gegen diese Vermutung streitet, widerlegt werden. Dazu bedarf es der Darlegung besonderer Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über Wohnung und Garage eine rechtliche Einheiten bilden sollen. So wertet der BGH beispielsweise die Vereinbarung unterschiedlicher Kündigungsfristen für Wohnung und Garage dafür, dass es getrennte Verträge seien sollen, auch wenn Wohnung und Garage auf dem gleichen Grundstück liegen. So hat der BGH mehrfach entschieden, dass bei separaten Vertragsurkunden für Garage und Wohnung getrennte Mietverhältnisse vorliegen, die isoliert gekündigt werden können (Entscheidung BGH vom 04.06.2013, VIII ZR 422/12). Weitere Entscheidungen mit ähnlichem Inhalt fällte der BGH am 03.09.2013 (VIII ZR 165/13) und am 08.10.2013 (VIII ZR 254/13). Insgesamt ist der Tenor dieser Entscheidungen der, dass bei getrennt abgeschlossenen Verträgen (schriftlicher Wohnungsmietvertrag und separat abgeschlossener Vertrag über Stellplatz) von einzelnen Rechtsverhältnissen auszugehen ist. In diesen Fällen kann tatsächlich eine separate Kündigung erfolgen.
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