Geschäftliche Nutzung der Mietwohnung

am Dienstag, 16 September 2014. Veröffentlicht in Mietrecht

Darf ein Mieter seine zu Wohnzwecken gemietete Wohnung auch für gewerbliche Zwecke nutzen ? Muss ein Vermieter eine Gewerbeausübung dulden ?

Der Bundesgerichtshof hat hierzu bereits am 14.07.2009 (VIII ZR 165/08) entschieden, dass geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach Außen in Erscheinung treten, vom Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung zu dulden sei.

Bei dieser Entscheidung handelt es sich um die Tätigkeit eines Immobilienmaklers in einer Mietwohnung. Der Bundesgerichtshof hat hierbei offen gelassen, dass der Vermieter möglicherweise nach Treu und Glauben im Einzelfall verpflichtet sein kann, eine Erlaubnis zur gewerblichen Nutzung zu erteilen. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn es sich nur um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt. Für die Tatsache, dass eine Beeinträchtigung der übrigen Mieter oder Bewohner nicht in Betracht kommt, ist grundsätzlich der Mieter darlegungs- und beweispflichtig.

Allerdings hat jetzt in einer aktuelleren Entscheidung vom 31.07.2013 -VIII ZR 149/13- der Bundesgerichtshof entschieden, dass grundsätzlich bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach Außen in Erscheinung treten eine Nutzung vorläge, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechender Vereinbarung nicht dulden müsse. In diesem Fall wurde vom Mieter lediglich die Betriebsstättenangabe gegenüber dem Gewerbeamt angegeben und die Mietwohnung als Geschäftsadresse gegenüber den Kunden. Diese Entscheidung betraf den Inhaber eines Gewerbebetriebs, der einen Hausmeisterservice, die De- und Remontage von Aufzugsanlagen und Schwertransporte innerhalb von Gebäuden, Montage von Aufzugsanlagen und Bau von Montagerüstung zum Gegenstand hatte. Der Mieter trat unter dieser Geschäftsadresse gegenüber dem Kunden auf. Störungen der Mitbewohner gab es für den Betrieb nicht, da kein Kundenbetrieb herrschte und auch der erforderliche Fuhrpark für die Ausübung des Gewerbes nicht auf dem Wohngrundstück oder in unmittelbarer Nähe abgestellt war, da hierzu eigens ein gesonderter Platz angemietet war. Hier hat der Bundesgerichtshof die Gestattung gewerblicher Tätigkeiten in der Wohnung abgelehnt.

Ähnlich entschieden hat der Bundesgerichtshof auch im Hinblick auf die Durchführung von Musikunterricht in der Mietwohnung (Urteil vom 10.04.2013, VIII ZR 213/12). Auch hier hat der Bundesgerichtshof eine Duldungspflicht des Vermieters verneint, da es sich um Aktivitäten des Mieters handelt, die nach Außen in Erscheinung treten. Der Mieter hatte in der Woche an drei Werktagen 10 bis 12 Schülern Gitarrenunterricht erteilt. Der Bundesgerichtshof sah dies als eine vertragswidrige geschäftliche Aktivität mit Publikumsverkehr vor, für deren Zulässigkeit es an einer Vereinbarung der Parteien gefehlt hat.

Aktivitäten, die nicht nach Außen in Erscheinung treten, fallen grundsätzlich unter den Begriff des Wohnens. Nach der Rechtsprechung des BGH sind dies beispielsweise Tätigkeiten des Mieters im "häuslichen Arbeitszimmer", beispielsweise Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers, Telearbeit eines Angestellten, die schriftstellerischer Tätigkeit eines Autors sowie auch der Empfang oder die Bewirtung von Geschäftsfreunden.

Sobald jedoch nach Außen hin die Wohnung als Geschäftsadresse angegeben wird, ist zu empfehlen, hier vorher eine Vereinbarung mit dem Vermieter zu treffen, um nicht Gefahr zu laufen, gekündigt zu werden. Ist tatsächlich kein Publikumsverkehr zu erwarten oder auch keine sonstige Beeinträchtigung der übrigen Bewohner, dürfte der Vermieter verpflichtet sein, die Zustimmung zu erteilen. Liegt dann eine entsprechende Vereinbarung vor, ist eine Kündigung wegen dieser Aktivitäten ausgeschlossen.

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