Änderung der Betriebskosten

Soll der Mieter alle oder einzelne Betriebskosten übernehmen, bedarf dies einer ausdrücklichen und klaren Vereinbarung im Mietvertrag. Eine solche Vereinbarung ist erforderlich, da das Gesetz eigentlich vom Grundsatz her vorsieht, dass mit der Miete sämtliche Kosten für das Grundstück, somit auch die Betriebskosten abgegolten sind.

Der Vermieter hat nunmehr die Möglichkeit, mit dem Mieter die „Tragung aller Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung“ zu vereinbaren. In diesem Falle kann der Vermieter auch neu anfallende und bislang nicht erhobene Betriebskosten dem Mieter einseitig für die Zukunft aufzuerlegen (§ 560 BGB). Ein aktuelles Beispiel hierzu sind die jetzt in Baden-Württemberg in einer Vielzahl von Wohnungen entstehenden Wartungskosten für die Rauchmelder, die seit 01.01.2015 ja Pflicht für alle Wohnungen sind, die der Vermieter anbringen muss.

Schwieriger wird es, wenn der Vermieter im Mietvertrag konkret einzelne Betriebskosten durch Ankreuzen oder Aufzählen vereinbart hat. In diesem Falle kann er nicht einseitig neue Betriebskosten einführen, sondern er kann lediglich eine „einvernehmliche Vertragsanpassung“ vornehmen und den Mieter zur Zustimmung einer Vertragsänderung bitten. Häufig scheitert dies jedoch am Willen des Mieters.

Die Rechtsprechung hat sich in vielen Fällen damit befasst, wann eine sogenannte konkludente „Änderung der Betriebskostenabrede“ vorliegt. Liegt eine solche schon vor, wenn der Mieter auf eine geänderte Abrechnung, die jetzt eine neue Position erhält, zahlt ? So hat der Bundesgerichtshof bereits mehrfach entschieden, dass eine Änderung der vertraglichen Abreden über Betriebskosten nicht allein durch vorbehaltlose Zahlung des Mieters zu Stande kommt (BGH, IMR 2008, Seite 4). In einer neueren Entscheidung hat der BGH allerdings entschieden, dass eine konkludente Änderung dann vorliegen kann, wenn der Vermieter vor der Abrechnung ankündigt, jetzt neue Positionen in die Nebenkosten mit aufzunehmen und der Mieter dann auf Grund dieser Ankündigung die abgerechneten Kosten vorbehaltslos bezahlt. In einem solchen Fall kann dann tatsächlich von einer stillschweigenden Änderung der Betriebskostenabrede ausgegangen werden (BGH, Urteil vom 09.07.2014, Az. VIII ZR 36/14).

Der BGH hat die Ankündigung, neue Betriebskosten mit aufzunehmen, als Angebot zu einer Vertragsänderung gewertet, die der Mieter dann durch Zahlung der abgerechneten Betriebskosten inkl. dieser Position dann angenommen hat.

Für den Vermieter empfiehlt es sich daher immer, bei Einführung „neuer Betriebskosten“ dies rechtzeitig vorher dem Mieter anzukündigen.