Haftung bei Verlust eines Schlüssels einer Schließanlage

Muss ein Wohnungseigentümer die Kosten einer kompletten Schließanlage übernehmen, wenn sein Mieter den Wohnungsschlüssel verliert und die gesamte Wohnanlage durch eine Schließanlage gesichert ist ?
Es kann auch erforderlich werden, dass bei Verlust eines Wohnungsschlüssels die komplette Schließanlage aus Sicherheitsgründen ausgetauscht werden muss, falls eine missbräuchliche Verwendung des nicht auffindbaren Schlüssels durch Unbefugte zu befürchten ist.

Allerdings hat der Bundesgerichtshof hierzu entschieden, dass der Verlust eines Schlüssels nicht zu einer Beeinträchtigung der Sachsubstanz der Schließanlage führt (BGH Urteil vom 05.03.2014, Aktenzeichen: VIII ZR 205/13). In der Entscheidung verneint das Gericht einen Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den vermieteten Eigentümer auf Zahlung des Geldes für den Austausch der Schließanlage. Der BGH kam hier zu der Auffassung, dass mit dem Verlust des Schlüssels keine „Beschädigung der Schließanlage als Sachgesamtheit“ zu sehen ist. Der Verlust eines nachlieferbaren Schlüssels sei kein Eingriff in die Sachsubstanz der Schließanlage. Die Mietsache leidet durch den Verlust des Schlüssels auch keine Wertminderung.

Dass die Schließanlage in ihrer Sicherungsfunktion beeinträchtig ist, wenn sich Unbefugte mit dem verloren gegangenen Schlüssel Zutritt verschaffen könnten, ist keine unmittelbare Folge eines Substanzeingriffes. Zwar entsteht hier eine abstrakte Gefährdung. Das rein abstrakte Gefährdungspotential stellt regelmäßig jedoch keinen erstattungsfähigen Vermögensschaden dar. Zu beachten ist dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Schließanlage tatsächlich nicht ausgewechselt hatte und somit auch kein Schaden entstanden ist. Die Sache dürfte anders zu bewerten sein, wenn ein tatsächliches Auswechseln erfolgt ist.

Entsprechendes gilt dann auch für die Haftung des Mieters gegenüber dem Eigentümer für den Verlust eines Schlüssels.